Congé pour travaux d'un logement indécent : la Cour de cassation juge le 4 juin 2026 que remédier à une indécence connue à la signature n'est pas un motif légitime et sérieux

Un bailleur peut-il donner congé à son locataire pour faire des travaux qui mettent fin à l'indécence du logement, alors qu'il connaissait cette indécence en signant le bail ? Non, répond la troisième chambre civile de la Cour de cassation dans un arrêt du 4 juin 2026 publié au Bulletin (pourvoi n° 24-16.993) : ces travaux ne constituent pas un motif légitime et sérieux de congé.

L'essentiel en quatre points

• Décision : Cour de cassation, 3^e chambre civile, 4 juin 2026, n° 24-16.993, publiée au Bulletin.
• Principe posé : des travaux destinés à remédier à une indécence que le bailleur connaissait à la conclusion du bail ne sont pas un « motif légitime et sérieux » de congé.
• Conséquence : l'arrêt d'appel qui avait validé le congé et ordonné l'expulsion est cassé, sauf sur l'arriéré de loyers.
• À retenir pour les locataires : un jugement de non-décence, même ancien, pèse sur la validité d'un congé fondé sur des travaux.

Les faits : un studio jugé indécent, puis un congé

Selon l'arrêt tel que publié sur Légifrance, une bailleresse loue un studio le 25 novembre 2016. Par un jugement définitif du 7 janvier 2019, le logement est jugé indécent : sa pièce principale ne fait que 8,84 m². Le décret du 30 janvier 2002 sur le logement décent exige en principe, pour une pièce principale, une surface habitable d'au moins 9 m² et une hauteur sous plafond d'au moins 2,20 mètres, ou à défaut un volume d'au moins 20 m³.

Le 23 mai 2019, la bailleresse délivre un congé pour motif légitime et sérieux, fondé sur un projet de travaux et sur des impayés de loyers, avec effet au 24 novembre 2019. Elle assigne ensuite le locataire, le 7 août 2020, en validation du congé, expulsion, paiement d'un arriéré et dommages et intérêts. La cour d'appel de Paris, par un arrêt du 23 novembre 2023, valide le congé et ordonne l'expulsion.

Ce que juge la Cour de cassation

La question posée à la Cour était la suivante : le bailleur peut-il faire valider un congé pour motif légitime et sérieux, et obtenir l'expulsion, lorsque les travaux visent à remédier à une indécence qu'il connaissait à la conclusion du bail ? La réponse est négative.

• Des travaux destinés à remédier à l'indécence, connue du bailleur à la signature, ne constituent pas un motif légitime et sérieux de congé.
• La Cour rappelle aussi que le bailleur ne peut pas se prévaloir de la nullité ou de la résiliation du bail pour demander l'expulsion d'un occupant lorsque le logement est impropre à l'habitation, selon l'article 1719, 1° du Code civil.
• La cassation est partielle : l'arrêt est annulé, sauf en ce qu'il condamne le locataire à 3 000 euros d'arriéré de loyers et de charges (novembre 2018 à novembre 2019) et à 300 euros pour résistance abusive. Elle s'étend à la condamnation au paiement des indemnités d'occupation.
• L'affaire est renvoyée devant la cour d'appel de Paris, autrement composée.

Ce que cela change en pratique

Pour un locataire : si votre logement a été reconnu non décent, ou si vous avez engagé la procédure décrite dans notre guide du logement non décent, un congé « pour travaux » ne peut pas servir à vous écarter au seul motif que le bailleur veut enfin mettre le logement aux normes. Le délai, la forme et les mentions d'un congé restent par ailleurs encadrés : voir notre guide sur le congé donné par le bailleur.

Pour un bailleur : l'arrêt ne dit pas qu'un propriétaire ne peut jamais donner congé après un jugement de non-décence. Il dit que, dans cette configuration, le projet de travaux de mise en conformité d'une indécence connue dès l'origine n'est pas, à lui seul, un motif légitime et sérieux. Les autres motifs, comme un impayé caractérisé, restent appréciés séparément, ce que montre le maintien de la condamnation à l'arriéré.

Cette décision porte sur un cas précis et ne remplace pas l'avis d'un avocat ou d'une association de locataires. Pour comprendre les suites d'un congé contesté, notre article sur l'expulsion locative détaille les étapes et les délais.

Sources

• Légifrance, Cour de cassation, civile, chambre civile 3, 4 juin 2026, n° 24-16.993, publié au Bulletin : legifrance.gouv.fr.
• Décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent (surface minimale de la pièce principale).

Photo d'illustration : une petite kitchenette aux armoires vert clair et un lit dans un studio ; la photo ne déclare pas de lieu. Photo : Harsh Vardhan Yadav (@_varrdhan) / Unsplash.