Logement non décent : critères, mise en demeure, commission de conciliation, juge et conservation de l'allocation par la CAF — le guide 2026

Un logement loué doit être décent : c'est une obligation du bailleur, inscrite à l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, et non une simple question de confort. Quand ce n'est pas le cas, le locataire n'est pas démuni, mais la procédure est précise, et un faux pas — cesser de payer le loyer de sa propre initiative, par exemple — peut se retourner contre lui. Ce guide détaille ce que recouvre la décence, hors critère de surface, et les étapes du recours.

1. Ce que la loi appelle un logement décent

Le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 définit un logement décent comme un logement qui ne présente aucun risque manifeste pour la sécurité physique ou la santé du locataire et qui est doté des éléments d'équipement habituels permettant d'y vivre normalement. Ces règles s'appliquent aux logements loués comme résidence principale. Le critère de surface (9 m² sous 2,20 m de plafond, ou 20 m³) fait l'objet d'un guide à part : voir notre guide de la sur-occupation.

2. Les critères de sécurité et de santé

• Le gros œuvre : le logement est protégé contre les infiltrations d'eau (couverture, menuiseries extérieures) et sa structure est en bon état ;
• les réseaux : installations d'électricité et de gaz en bon état de fonctionnement et conformes aux normes de sécurité, avec un réseau électrique permettant un éclairage suffisant de toutes les pièces ;
• l'aération : ouvrants et dispositifs de ventilation permettant un renouvellement de l'air adapté ;
• la sécurité des occupants : garde-corps aux escaliers, balcons et fenêtres ;
• les matériaux : absence de matériaux de construction ou de canalisations dangereux pour la santé ;
• la lumière : éclairement naturel suffisant dans les pièces principales.

3. Les équipements obligatoires

• une installation de chauffage en état de marche ;
• l'alimentation en eau potable, avec une pression et un débit suffisants ;
• une cuisine ou un coin cuisine avec évier, eau chaude et froide, évacuation des eaux usées et possibilité de cuisiner ;
• un cabinet d'aisance (WC) intérieur, séparé de la cuisine et de la pièce où l'on prend les repas, et une installation sanitaire avec douche ou baignoire alimentée en eau chaude et froide ;
• une évacuation des eaux usées qui empêche les odeurs et les retours.

4. La performance énergétique

Depuis le 1er janvier 2023, un logement dont la consommation d'énergie finale dépasse 450 kWh par m² et par an n'est plus considéré comme décent en métropole. Le calendrier de la loi Climat et Résilience prévoit ensuite l'exclusion de la location des logements de classe G (depuis le 1er janvier 2025), puis F (2028) et E (2034). Ce calendrier peut évoluer avec les textes en discussion : vérifiez la règle en vigueur au moment de votre démarche. Pour le diagnostic lui-même, voir notre guide du DPE.

5. Les démarches du locataire, dans l'ordre

1. Informer le bailleur par lettre recommandée avec avis de réception, en décrivant les désordres et les travaux nécessaires. Tenter d'abord un arrangement amiable est conseillé, mais c'est la lettre qui fait date.
2. Laisser deux mois : sans réponse ou en cas de refus au bout de deux mois, la commission départementale de conciliation peut être saisie. Cette étape est facultative : le conciliateur entend les deux parties et cherche une solution acceptée de chacun.
3. Saisir le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire. Il peut ordonner la réalisation des travaux, éventuellement sous astreinte (une pénalité par jour de retard), et réduire ou suspendre le paiement du loyer jusqu'à leur exécution.

Point d'attention : c'est le juge qui décide d'une réduction ou d'une suspension de loyer, pas le locataire. Cesser de payer de son propre chef expose à un commandement de payer et à la clause résolutoire du bail.

6. Les aides au logement

Lorsque la CAF ou la MSA constate que le logement n'est pas décent, l'allocation de logement peut être conservée pendant 18 mois pendant que le propriétaire effectue les travaux. Si la mise en conformité intervient dans ce délai, les sommes conservées sont versées au bailleur ; sinon, elles sont perdues. Des prolongations de six mois, renouvelables une fois, sont possibles dans certains cas, selon l'ANIL. Pour les conditions générales de l'aide, voir notre guide des APL.

7. Quand la décence ne suffit plus : la puissance publique

Les désordres graves relèvent d'une autre procédure : le locataire peut les signaler à la mairie ou à l'agence régionale de santé, et la plateforme signal-logement.beta.gouv.fr traite des signalements dans les territoires participants. Le maire ou le préfet peuvent alors prendre un arrêté, avec des conséquences lourdes pour le propriétaire — voir notre guide de l'arrêté de mise en sécurité et de traitement de l'insalubrité.

8. Côté bailleur : l'enjeu des travaux

Le bailleur a intérêt à régler la question avant toute procédure : un logement non décent ouvre droit à la conservation des aides, à une injonction de travaux et à une réduction de loyer. Pour le partage des réparations entre locataire et bailleur, voir notre guide dédié. Des aides aux travaux existent pour les propriétaires, présentées dans notre article sur Ma Prime Logement Décent.

Ce guide a une portée générale ; chaque situation dépend des pièces du dossier. En cas de litige, l'ADIL de votre département offre un conseil gratuit.

Sources

• Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, articles 6 et 20-1 ; décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent.
• ANIL, « Votre immeuble ou votre logement est en mauvais état, que faire ? » (démarches, conservation de l'allocation, signalements).
• Notaires de France, lexique « Logement décent ».
• SeLoger, « Logement décent : quelles sont les obligations du bailleur ? » (liste des critères et des équipements).