Dol immobilier : la Cour de cassation permet à l'acheteur de garder son appartement et d'obtenir 15 % du prix, soit 106 500 €, pour un voisin menaçant passé sous silence

Des vendeurs savaient que leur voisin de palier était menaçant, ils n'en ont rien dit, et les acheteurs ont découvert la situation une fois installés. Dans un arrêt du 28 mai 2026 publié au Bulletin et commenté depuis septembre, la Cour de cassation valide une indemnisation de 106 500 €, sans que l'acheteur ait à demander l'annulation de la vente.

Les faits

Selon la presse juridique, qui rapporte l'affaire, les acquéreurs avaient acheté un appartement pour 710 000 €. Ils se plaignaient du comportement d'un occupant de l'appartement voisin : il frappait les murs, les insultait et serait entré chez eux, armé d'un pistolet lacrymogène, en les menaçant. Les vendeurs, eux, connaissaient la situation : ils avaient eux-mêmes déposé plusieurs plaintes contre ce voisin, pour des dégradations de véhicule, des menaces de mort et le port d'une arme. Rien de tout cela n'avait été signalé aux acheteurs avant la vente.

Les acquéreurs ont agi contre les vendeurs sur le fondement du dol, c'est-à-dire des manœuvres ou de la dissimulation destinées à tromper l'acheteur.

La décision : garder le bien, obtenir 15 % du prix

La troisième chambre civile de la Cour de cassation, par un arrêt du 28 mai 2026 rendu sur les pourvois n° 24-20.821 et 24-20.944 et publié au Bulletin, a rejeté les pourvois des vendeurs contre un arrêt de la cour d'appel de Paris du 12 juillet 2024. Ce que la décision retient :

• L'acheteur victime d'un dol peut conserver le bien. Il n'est pas obligé de demander l'annulation de la vente : il peut choisir de rester dans les lieux et de réclamer une indemnisation.
• Le préjudice n'est pas une simple perte de chance. Les vendeurs soutenaient qu'en l'absence de demande d'annulation, la victime ne pouvait obtenir que la réparation d'une perte de chance. La Cour a écarté cette thèse : le préjudice peut correspondre directement à l'excès de prix payé, c'est-à-dire à la dépréciation du bien au moment de l'achat.
• Les juges du fond évaluent souverainement la dépréciation. La cour d'appel l'avait fixée à 15 % du prix d'acquisition, soit 106 500 € sur la base d'un prix de 710 000 €, et la Cour de cassation a validé cette appréciation.

Ce que cela change pour un acheteur

La solution ouvre une voie intermédiaire entre ne rien faire et défaire la vente. Annuler suppose de rendre le bien et de restituer le prix, avec tout ce que cela implique pour un ménage installé ; la réduction par l'indemnisation permet de rester chez soi tout en obtenant une compensation. Elle reste toutefois subordonnée à la preuve du dol : il faut démontrer que le vendeur connaissait l'information et l'a tue volontairement, et que cette information était déterminante pour l'acheteur. Dans cette affaire, les plaintes déposées par les vendeurs eux-mêmes établissaient qu'ils savaient.

Pour comprendre la différence avec les autres recours, notre guide sur les vices cachés détaille ce que couvre cette garantie, qui vise les défauts du bien lui-même. Les conflits de palier, eux, relèvent surtout du trouble anormal de voisinage, mais ils peuvent aussi peser sur la vente quand le vendeur les connaissait et les a cachés.

Ce que cela change pour un vendeur

Le message est symétrique : un vendeur qui sait qu'un voisin pose un problème sérieux et documenté, plaintes ou main courante à l'appui, ne peut pas se contenter de se taire. Ce que chacun doit déclarer précisément n'est pas fixé par un texte unique et dépend des circonstances. Dans le doute, une mention écrite dans l'avant-contrat, relue par le notaire, protège plus sûrement que le silence.

Les détails de l'affaire, et notamment le prix exact, varient légèrement d'un commentaire à l'autre ; seul le texte intégral de l'arrêt, disponible sur Légifrance, fait foi.

Sources

• Cour de cassation, 3e chambre civile, 28 mai 2026, pourvois n° 24-20.821 et 24-20.944, publié au Bulletin (Légifrance, JURITEXT000054167521).
• CommentCaMarche, « Immobilier : ils achètent un bien en ignorant le passé de leur voisin puis obtiennent 106 500 € en justice », 24 septembre 2026.
• Maître Reda Kohen, avocat, commentaire « Dol immobilier : vendeur qui cache un voisin dangereux, obtenir la dépréciation sans annuler la vente (arrêt du 28 mai 2026) », 14 septembre 2026.