Le droit de visite du bailleur : quand le propriétaire peut entrer chez son locataire, et ce qu'il risque sinon — le guide 2026

Un logement loué appartient au bailleur, mais c'est le domicile du locataire. Cette différence commande tout : pendant la durée du bail, le propriétaire n'a pas de clé « de droit », et entrer sans l'accord de l'occupant peut coûter trois ans d'emprisonnement et 45 000 € d'amende. Visite pour relouer ou vendre, travaux, contrôle : voici ce qui est permis, dans quelles conditions, et comment réagir quand cela se passe mal.

Le principe : le logement loué est le domicile du locataire

Le locataire a droit au respect de sa vie privée (article 9 du Code civil) et à la jouissance paisible du logement. Le bailleur qui entre sans autorisation, même muni de ses propres clés, s'expose à une plainte pour violation de domicile (article 226-4 du Code pénal). Depuis la loi du 27 juillet 2023, la peine encourue est de trois ans d'emprisonnement et 45 000 € d'amende, contre un an et 15 000 € auparavant, selon la Direction des affaires juridiques de Bercy. Le fait d'être propriétaire n'y change rien.

Concrètement, il n'existe pas de visite « de courtoisie » ni de contrôle inopiné. Les situations où le bailleur peut légitimement demander l'accès sont limitées, et passent presque toutes par l'accord du locataire ou par une procédure.

Les visites pour relouer ou vendre

Quand le locataire a donné congé, ou que le bailleur lui a donné congé pour vendre, le logement doit pouvoir être présenté à de futurs occupants ou acquéreurs. La loi du 6 juillet 1989 n'impose pas de créneau fixe, mais elle pose une limite : l'article 4 répute non écrite toute clause qui oblige le locataire à laisser visiter le logement les jours fériés ou plus de deux heures les jours ouvrables (lundi au samedi).

Les conséquences pratiques :

• une clause du bail qui autoriserait des visites « à tout moment » ou en l'absence du locataire est sans effet ; le reste du bail demeure valable ;
• le locataire ne peut pas pour autant refuser systématiquement : il peut écarter un créneau, mais il doit en proposer d'autres compatibles avec sa vie ;
• pour une visite en son absence, mieux vaut un accord écrit qui précise la date, les horaires et les personnes autorisées à entrer.

Le congé lui-même suit un formalisme strict : voir notre guide du congé donné par le bailleur.

Les travaux : le seul cas d'accès prévu par la loi

L'article 7 e) de la loi de 1989 oblige le locataire à laisser l'accès au logement pour quatre catégories de travaux :

• l'amélioration des parties communes ou privatives de l'immeuble ;
• le maintien en état et l'entretien normal des locaux loués ;
• l'amélioration de la performance énergétique ;
• les travaux permettant de respecter l'obligation de délivrer un logement décent.

Cet accès est encadré :

• notification préalable : le bailleur informe le locataire de la nature et des modalités d'exécution des travaux, par remise en main propre ou par lettre recommandée avec accusé de réception ;
• pas de travaux le samedi, le dimanche ni les jours fériés sans l'accord exprès du locataire ;
• recours au juge : à la demande du locataire, le juge peut interdire ou interrompre les travaux s'ils présentent un caractère abusif ou vexatoire, s'ils ne respectent pas la notification, ou s'ils rendent le logement impossible ou dangereux à utiliser.

Pour les travaux qui durent, l'article 7 renvoie à l'article 1724 du Code civil : au-delà de 21 jours, le locataire peut obtenir une diminution de loyer proportionnelle au temps et à la partie du logement dont il est privé. Les travaux de mise en conformité avec la décence sont détaillés dans notre guide du logement non décent.

Un travail qui ne figure pas dans cette liste (une rénovation de confort demandée par le seul bailleur, par exemple) ne crée aucune obligation d'ouvrir la porte : il faut l'accord du locataire.

Et en cas d'urgence ?

Fuite, risque pour la sécurité : le bailleur n'acquiert pas pour autant un droit d'entrée. Il doit d'abord joindre le locataire et obtenir son accord. En cas de danger immédiat, ce sont les secours (pompiers) qui interviennent, pas le propriétaire avec ses clés. Garder une trace écrite des tentatives de contact protège le bailleur si la situation dégénère.

Si le locataire refuse l'accès

Le bailleur ne peut pas se faire justice lui-même : pas de changement de serrure, pas d'entrée « pour constater ». La séquence usuelle :

1. une demande écrite, avec dates et horaires proposés ;
2. une mise en demeure par lettre recommandée si le refus persiste ;
3. en dernier recours, une saisine du tribunal judiciaire.

L'obligation de laisser faire s'apprécie au cas par cas par le juge. Pour les obligations générales du bailleur, voir notre guide sur les obligations du bailleur.

À retenir

• Bailleur : demandez toujours l'accès par écrit, respectez les horaires et notifiez les travaux dans les formes ; ne gardez pas de clés pour un usage que le locataire n'a pas accepté.
• Locataire : vous pouvez refuser une visite ou un créneau qui ne respecte pas la procédure, mais un refus systématique et injustifié peut vous être reproché devant un juge.
• Dans les deux cas : l'écrit est la meilleure preuve. Une clause du bail ne peut jamais supprimer ces limites.

Sources

• Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, articles 4 et 7 (version en vigueur, Légifrance).
• Code pénal, article 226-4 ; Direction des affaires juridiques du ministère de l'Économie, « La loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite » (economie.gouv.fr/daj).
• Institut national de la consommation (inc-conso.fr), « Les clauses réputées non écrites dans un bail d'habitation ».
• BailFacile, « Jusqu'à 45 000 € de sanction : la règle que beaucoup de bailleurs ignorent lors des visites d'un logement occupé » (11 mars 2026).