Enchères immobilières : la moitié des logements s'adjuge sous 60 % du prix des ventes voisines, selon l'étude MdB Scanner sur 2 961 ventes — et la mise à prix ne prédit pas le résultat

La moitié des logements vendus aux enchères judiciaires part à moins de 60 % du prix des ventes voisines, selon l'observatoire MdB Scanner, qui a comparé 2 961 appartements et maisons à des ventes classiques proches (étude relayée le 13 novembre par MySweetImmo). Mais l'étude insiste sur ce que la mise à prix ne dit pas : elle ne prédit pas le montant finalement payé.

L'essentiel en quatre points

• Décote médiane : la moitié des logements étudiés se vend sous 60 % du prix médian des ventes voisines, frais exclus.
• Grande dispersion : la moitié centrale des ventes se situe entre 44 % et 78 % du prix de référence ; environ un tiers passe sous la moitié de ce prix, et environ une vente sur onze l'atteint ou le dépasse.
• Mise à prix : sur un corpus élargi de 4 728 ventes, le prix final médian atteint 1,9 fois la mise à prix, et 3,3 fois quand la mise à prix est inférieure à 30 000 €.
• Occupation : un appartement occupé s'adjuge à 63 % du prix voisin, contre 71 % pour un appartement libre ; pour les maisons, aucun écart mesurable n'apparaît.

Ce que mesure l'étude

L'observatoire MdB Scanner a rapproché 2 961 logements vendus aux enchères judiciaires de ventes classiques voisines, de même type, de surface proche et de période comparable. L'article de MySweetImmo ne précise pas la période globale de l'étude ; les exemples cités vont de février 2024 à janvier 2026. Le chiffre de 60 % est une médiane : il ne constitue pas, selon l'étude, « un tarif auquel un acquéreur pourrait espérer acheter n'importe quel logement ».

Trois exemples, trois résultats très différents

• Antibes : un 48 m² libre, adjugé 292 000 € en mars 2024, soit environ un tiers au-dessus du prix au mètre carré comparable ; le lot comprenait un jardin privatif, deux parkings et deux caves.
• Toulon : un 43,5 m² occupé, mise à prix de 15 000 €, adjugé 48 000 € en janvier 2026, soit 3,2 fois la mise à prix et environ 44 % du prix voisin.
• Canet-en-Roussillon : un 45,9 m² libre, mise à prix de 15 000 €, vendu 122 000 € en février 2024, soit 8,1 fois la mise à prix et environ 96 % du prix voisin.

Ces trois cas illustrent la conclusion de l'étude : « La mise à prix ne prédit pas le montant payé aux enchères ». Une mise à prix identique à Toulon et à Canet-en-Roussillon a conduit à des prix très éloignés.

Ce que cela change pour un acheteur

Pour un candidat à l'adjudication, la décote médiane est un repère, pas une promesse. Elle se mesure hors frais, alors que l'acheteur supporte des coûts propres à la procédure, et l'enchère engage celui qui la porte. La mise à prix est fixée par le créancier poursuivant : ce n'est ni une estimation de valeur ni un prix plancher du marché, comme le rappelle notre guide pour acheter un bien aux enchères judiciaires : avocat obligatoire, garantie de 10 % de la mise à prix, surenchère de dix jours et paiement sous deux mois.

L'étude relève aussi que l'occupation pèse sur les appartements (63 % du prix voisin s'ils sont occupés, 71 % s'ils sont libres), sans effet mesurable sur les maisons. Elle précise en revanche ne pas mesurer « un effet propre à la trêve » hivernale sur les prix. Pour le propriétaire visé par la procédure, la saisie immobilière suit un autre calendrier, détaillé dans notre guide de la saisie immobilière, du commandement de payer à l'adjudication.

Les limites à garder en tête

• Les ventes comparées sont des ventes passées : les chiffres ne disent rien d'une vente à venir.
• La comparaison porte sur des logements « voisins » de type, de surface et de période proches : ces critères ne remplacent pas l'estimation d'un bien précis.
• Pour les mises à prix, l'étude s'appuie sur un corpus de 4 728 ventes qui ne se limite pas aux logements.

Sources

• MySweetImmo, « Enchères immobilières : à quel prix partent vraiment les logements ? », 13 novembre 2026 (observatoire MdB Scanner) : mysweetimmo.com.

Photo d'illustration : un marteau de juge en bois posé sur une table ; la photo ne déclare pas de lieu et ne représente pas une vente citée. Photo : Wesley Tingey (@wesleyphotography) / Unsplash.