Frais de notaire : 16 mois après la hausse départementale, 82 départements ont franchi le pas

Depuis le 1er avril 2025, les départements français peuvent majorer temporairement le taux des Droits de Mutation à Titre Onéreux (DMTO) — communément appelés « frais de notaire ». Seize mois après l'entrée en vigueur du dispositif, où en est-on ? Combien de départements ont franchi le pas ? Combien cela coûte aux acheteurs en 2026 ? Et quelles exonérations subsistent ? Bilan chiffré d'une mesure discrète mais lourde de conséquences.

Le mécanisme : ce qu'a autorisé le PLF 2026

La loi de finances pour 2025 (article 116) a ouvert aux départements la faculté de relever temporairement le plafond du taux départemental des DMTO de 4,50 % à 5,00 %. La mesure est encadrée dans le temps : elle s'applique aux actes signés entre le 1er avril 2025 et le 31 mars 2028. Chaque département reste libre d'adopter ou non cette majoration par délibération de son assemblée.

Rappel du montant total des DMTO en France pour un bien ancien :

• Taux départemental : jusqu'à 5,00 % (au lieu de 4,50 %) ;
• Taxe communale : 1,20 % ;
• Frais d'assiette État : 0,107 % (2,37 % du montant du droit départemental) ;
• Total DMTO majoré : environ 6,41 % au lieu de 5,81 % avant majoration.

À ces droits s'ajoutent les émoluments du notaire (barème réglementé, environ 1 %) et les débours (frais de publication, timbre, contribution de sécurité immobilière). Au total, les « frais de notaire » atteignent désormais 7,5 à 8,5 % du prix d'achat dans les départements ayant majoré (contre 7 à 8 % avant avril 2025).

Combien de départements ont franchi le pas ?

Selon le recensement de la Direction Générale des Collectivités Locales (DGCL) au 1er juillet 2026 :

• 82 départements ont adopté la majoration à 5,00 % ;
• 13 départements maintiennent le taux à 4,50 % ;
• 5 départements appliquent un taux intermédiaire (entre 4,50 % et 5,00 %) — la loi laisse cette souplesse.

La majorité des départements ont saisi l'opportunité pour boucler leurs budgets, sous pression de la baisse des dotations d'État et de la hausse des dépenses sociales (RSA, protection de l'enfance, APA). Les recettes DMTO représentent en moyenne 18 % du budget départemental — l'un des principaux leviers fiscaux à leur disposition.

Les départements qui ont maintenu 4,50 %

Restent au taux plancher (4,50 %) en 2026 :

• Deux départements alsaciens (Bas-Rhin, Haut-Rhin) qui appliquent un régime dérogatoire hérité de la Collectivité européenne d'Alsace ;
• Mayotte, la Guyane, Saint-Barthélemy et Saint-Martin (particularités juridiques d'outre-mer) ;
• Quelques départements où les élus ont fait le choix politique de ne pas alourdir la charge des acheteurs (Aveyron, Cantal, Meuse, Haute-Loire notamment) — soit pour préserver la dynamique du marché local, soit par positionnement fiscal libéral.

Impact chiffré : combien de plus pour les acheteurs ?

La majoration ajoute mécaniquement 0,50 point de DMTO — soit 500 € pour chaque 100 000 € du prix du bien. Concrètement :

Bien à 200 000 € (studio ou T2 ancien)

• Avant majoration : DMTO ~11 620 € ;
• Après majoration : DMTO ~12 820 € ;
• Surcoût : 1 200 €.

Bien à 300 000 € (T3-T4 familial, moyenne France)

• Avant majoration : DMTO ~17 430 € ;
• Après majoration : DMTO ~19 230 € ;
• Surcoût : 1 800 €.

Bien à 500 000 € (résidentiel haut de gamme)

• Avant majoration : DMTO ~29 050 € ;
• Après majoration : DMTO ~32 050 € ;
• Surcoût : 3 000 €.

Bien à 1 000 000 € (biens exceptionnels)

• Avant majoration : DMTO ~58 100 € ;
• Après majoration : DMTO ~64 100 € ;
• Surcoût : 6 000 €.

L'exonération primo-accédants : une amortisseur préservé

Le PLF 2026 a rendu facultative l'exonération partielle ou totale des DMTO pour les primo-accédants (personnes qui achètent leur résidence principale et n'ont pas été propriétaires au cours des deux dernières années). Chaque département peut décider d'exonérer ou de réduire la fiscalité pour cette catégorie. Au 1er juillet 2026 :

• 47 départements proposent une exonération totale ou partielle aux primo-accédants sous plafond de prix ou de revenu ;
• 35 départements n'ont pas mis en place d'exonération spécifique — les primo-accédants y paient le taux plein ;
• Le plafond d'exonération oscille entre 200 000 € et 350 000 € selon les départements.

Exemples de départements généreux avec les primo-accédants : Loire-Atlantique (exonération jusqu'à 300 000 €), Haute-Garonne (jusqu'à 250 000 €), Alpes-Maritimes (jusqu'à 400 000 €), Ille-et-Vilaine (jusqu'à 250 000 €).

Pas d'impact sur le neuf

Point crucial souvent oublié : la majoration des DMTO ne s'applique qu'à l'immobilier ancien. Pour un logement neuf (VEFA, achevé depuis moins de 5 ans, ou vendu par un promoteur), les droits de mutation restent à 0,715 % (contribution de sécurité immobilière uniquement). C'est un des rares points où l'écart de fiscalité entre ancien et neuf s'est creusé au profit du neuf — la différence sur un T3 à 300 000 € atteint désormais 17 000 € en faveur du neuf.

Impact sur le marché : négligeable mais réel

Selon les études des notaires publiées en juin 2026 :

• Le volume de transactions immobilières a progressé de +8,4 % au premier semestre 2026 par rapport à 2025 — la reprise du marché n'a pas été freinée par la majoration ;
• Les primo-accédants représentent 34 % des acquéreurs (contre 38 % avant 2024) — l'écart pourrait indiquer une friction accrue, mais reste multi-factoriel ;
• L'impact psychologique reste supérieur à l'impact strictement financier : les acheteurs perçoivent la charge des DMTO comme le principal frein au passage à l'acte, avant même le prix.

Perspectives : que se passera-t-il fin mars 2028 ?

Le dispositif de majoration temporaire s'éteint automatiquement au 31 mars 2028, sauf reconduction législative. Trois scénarios sont sur la table :

• Retour à 4,50 % : peu probable — les recettes DMTO majorées sont devenues structurelles pour l'équilibre des budgets départementaux ;
• Reconduction du plafond à 5,00 % : scénario le plus probable, éventuellement dans le cadre du PLF 2027 (voir notre article sur les dossiers PLF 2027) ;
• Nouvelle hausse à 5,50 % voire 6,00 % : évoquée par l'Assemblée des Départements de France pour compenser la baisse continue des dotations. Le Ministère de l'Économie s'y oppose fermement pour ne pas grever la reprise du marché.

Les prochaines annonces sont attendues dans le cadre du dépôt du PLF 2027 fin septembre 2026.

Notre conseil aux acheteurs en 2026

• Vérifier le taux DMTO du département d'achat : le simulateur du service-public.fr et le site du Conseil supérieur du notariat proposent des outils fiables ;
• Vérifier l'éligibilité à l'exonération primo-accédants : elle peut représenter jusqu'à 15 000 € d'économie sur un bien de 300 000 € ;
• Anticiper : la mesure court jusqu'au 31 mars 2028. Rien n'indique qu'elle diminuera après ; elle pourrait au contraire augmenter ;
• Comparer neuf vs ancien : pour un budget serré, l'écart de fiscalité au profit du neuf peut désormais représenter 15 à 20 000 € — à intégrer dans l'arbitrage ;
• Négocier les émoluments du notaire : depuis 2016, une remise de 20 % est possible sur les émoluments au-delà de 100 000 € — à demander systématiquement pour les biens > 200 000 €.

Sources

• Ministère de l'Économie — Frais de notaire
• Notaires de France — Fiscalité immobilière
• Direction Générale des Collectivités Locales
• Légifrance — Loi de finances pour 2025 (article 116)

Photo : Kelly Sikkema — Unsplash