Humidité et moisissures dans un logement loué : qui est responsable, comment le prouver et que faire — le guide 2026

Des moisissures aux murs d'un logement loué ne désignent pas automatiquement un coupable. Si l'humidité vient du bâtiment (toiture, menuiseries, remontées d'eau, ventilation défaillante), le bailleur doit remettre le logement en état. Si elle vient de l'usage (aération insuffisante, ventilation obstruée, linge séché sans renouvellement d'air), le locataire peut en répondre. Dans les deux cas, ce qui décide est l'origine du désordre, et donc la preuve que l'on en rapporte.

L'essentiel en cinq points

• Le bailleur doit remettre un logement décent : le décret n° 2002-120 impose notamment le clos et le couvert, une protection contre les infiltrations et une aération suffisante.
• Le locataire assure l'entretien courant et répond de ce qui tient à l'usage du logement.
• L'origine commande la responsabilité : structure, toiture, fuite, ventilation défaillante d'un côté ; aération et occupation de l'autre.
• Il faut prouver : courrier recommandé, photographies datées, constat, diagnostic ou expertise.
• Ne jamais cesser de payer le loyer de sa propre initiative : service-public.fr est catégorique sur ce point.

Ce que dit la réglementation sur l'humidité

Le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 fixe les caractéristiques du logement décent, que le bailleur doit remettre au locataire. Dans la version reproduite par la caisse d'allocations familiales, trois critères concernent directement l'humidité :

• le clos et le couvert : le gros œuvre protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau, et les menuiseries extérieures et la couverture, avec leurs raccords, assurent la protection contre les infiltrations d'eau ;
• l'étanchéité à l'air : le logement est protégé contre les infiltrations d'air parasites ;
• l'aération : le logement « permet une aération suffisante » ; les dispositifs d'ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation sont en bon état et permettent « un renouvellement de l'air et une évacuation de l'humidité adaptés aux besoins d'une occupation normale du logement ».

La loi du 6 juillet 1989 complète ce cadre. Le bailleur doit remettre un logement décent et l'entretenir pour qu'il serve à l'usage prévu, en faisant les réparations autres que locatives ; le locataire prend à sa charge l'entretien courant et les menues réparations. Un logement qui ne respecte pas ces critères n'est pas pour autant frappé de nullité : le bail reste valable pendant la mise en conformité.

Qui est responsable : l'origine de l'humidité

La présence de moisissures ne dit rien de leur cause. Les causes se répartissent en deux grandes familles, et les sources spécialisées s'accordent sur ce partage, avec des cas intermédiaires qui se règlent au cas par cas.

Ce qui relève en principe du bailleur :

• une infiltration par la toiture, une façade ou des menuiseries défectueuses ;
• des remontées d'eau par les murs ou un défaut d'étanchéité du bâti ;
• une fuite sur une canalisation ou un joint d'étanchéité dont l'entretien lui incombe ;
• une ventilation absente, vétuste ou en panne, ou des ouvertures qui ne permettent pas le renouvellement de l'air.

Ce qui relève en principe du locataire :

• l'absence d'aération du logement ;
• des grilles de ventilation bouchées ou une ventilation mécanique arrêtée ;
• un usage qui produit beaucoup d'humidité sans l'évacuer (séchage du linge dans une pièce fermée, par exemple) ;
• l'absence de signalement : le locataire doit prévenir le propriétaire dès les premiers signes.

Le cas le plus fréquent est mixte : un bâtiment mal isolé ou mal ventilé, occupé par des locataires qui chauffent peu ou n'aèrent pas. C'est précisément là que la preuve de l'état de la ventilation, et de son entretien, fait la différence. Pour comprendre ce que change une ventilation moderne, voir notre article sur la VMC double flux.

Constituer la preuve

En cas de litige, chacun s'appuie sur les éléments qu'il peut produire. Les étapes utiles, dans l'ordre :

• Dès l'entrée : l'état des lieux d'entrée consigne l'état des murs et des ouvrants. Voir notre guide de l'état des lieux ;
• Dès l'apparition : photographies datées, avec le contexte (pièce, mur, fenêtre) ; noter les dates et les circonstances (après la pluie, en hiver) ;
• Un courrier recommandé avec accusé de réception au bailleur ou à l'agence, qui liste les désordres. Pour service-public.fr, c'est la première étape de l'amiable ;
• Un avis technique : un diagnostiqueur, un artisan ou un expert peut dater et qualifier la cause (infiltration, condensation, remontée capillaire). L'ADIL de votre département peut orienter ;
• Un signalement : selon le département, le téléservice « Signal Logement » permet de signaler un logement indécent.

Que faire si le bailleur ne répond pas

Selon service-public.fr (page vérifiée le 21 mars 2025), la démarche suit quatre temps :

• informer le bailleur par écrit, de préférence par recommandé, en listant les points non conformes ;
• s'il reconnaît le problème, demander par écrit les travaux et leurs délais ; s'il le conteste, lui adresser une mise en demeure d'effectuer les travaux ;
• à défaut d'accord ou de réponse dans un délai de deux mois, saisir le juge des contentieux de la protection, sans conciliation préalable obligatoire, ou, au choix, la commission de conciliation ou un conciliateur de justice, gratuits ;
• le juge fixe la nature des travaux et leur délai, et peut réduire le loyer ou en suspendre le paiement, avec ou sans consignation, jusqu'à l'exécution des travaux (article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989).

Le locataire ne doit en aucun cas cesser de payer tout ou partie de son loyer de sa propre initiative : seule une décision de justice peut le suspendre ou le réduire. Le détail de la procédure, de la commission de conciliation et de la conservation de l'allocation logement figure dans notre guide du logement non décent. Si l'humidité provient d'un sinistre (fuite, infiltration soudaine), la déclaration à l'assureur a ses propres délais : voir notre article sur le dégât des eaux.

Conseils pratiques

Côté locataire : aérer chaque jour quelques minutes, ne pas obturer les grilles, signaler tout de suite et par écrit. Côté bailleur : faire contrôler la ventilation avant la remise des clés, répondre par écrit aux signalements et conserver les justificatifs des travaux. Dans les deux cas, un dialogue documenté coûte moins cher qu'une procédure. Si le logement présente un danger pour la santé ou la sécurité, la procédure d'insalubrité ou de mise en sécurité relève de l'autorité publique : voir notre guide de l'arrêté de mise en sécurité.

Sources

• Décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent, texte reproduit par la CAF : caf.fr.
• Service-public.fr, « Logement à louer décent », vérifié le 21 mars 2025 : service-public.gouv.fr.
• Légifrance, article 20-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (non-décence : mise en conformité, commission de conciliation, juge) : legifrance.gouv.fr.

Photo d'illustration : un mur blanc marqué de moisissures noires ; la photo ne déclare pas de lieu. Photo : Hydra 4x (@hydra4x) / Unsplash.