IFI 2026 : la date limite de paiement tombe le 15 septembre (20 en ligne) — usufruitier ou nu-propriétaire, qui règle la facture ?

Ce mardi 15 septembre 2026 est la date limite de paiement de l'impôt sur la fortune immobilière (IFI) pour les redevables qui ne règlent pas en ligne. Ceux qui paient via impots.gouv.fr ou l'application mobile disposent de cinq jours de plus, jusqu'au 20 septembre à minuit. Passé ce délai, l'article 1730 du code général des impôts (CGI) — qui vise explicitement l'IFI parmi les impôts recouvrés par voie de rôle — prévoit une majoration de 10 % sur les sommes dues. Derrière cette échéance revient chaque année une question technique mal maîtrisée par de nombreux foyers concernés par une succession ou une donation : quand un bien est démembré entre un usufruitier et un nu-propriétaire, qui doit le porter dans sa déclaration ?

Le principe : l'usufruitier paie pour la valeur en pleine propriété

L'article 968 du CGI pose une règle anti-abus simple : par défaut, un bien immobilier grevé d'usufruit est compris dans le patrimoine de l'usufruitier pour sa valeur en pleine propriété — le nu-propriétaire, lui, ne déclare rien à l'IFI. Concrètement, un parent qui a donné la nue-propriété de sa résidence secondaire à ses enfants tout en conservant l'usufruit continue de déclarer le bien comme s'il en était encore plein propriétaire. Cette règle empêche de faire sortir un bien de l'assiette de l'IFI par un simple démembrement organisé entre proches. Elle s'applique à l'immobilier détenu en direct comme aux parts de sociétés à prépondérance immobilière (SCI notamment) démembrées, dans les mêmes conditions.

Trois exceptions où chacun déclare sa propre part

Le même article 968 du CGI prévoit trois situations où la règle s'inverse : usufruitier et nu-propriétaire déclarent alors chacun la valeur de leur seul droit, selon le barème de l'article 669 du CGI (voir plus bas).

La première concerne l'usufruit légal du conjoint survivant, qui résulte directement de la loi et non d'une donation organisée — les articles 757, 767, 1094 et 1098 du code civil sont visés. La deuxième vise la vente d'un bien avec réserve d'usufruit au profit du vendeur, à condition que l'acheteur ne soit pas un héritier présomptif du vendeur au sens de l'article 751 du CGI : une vente en viager conclue avec un tiers étranger à la famille échappe ainsi à la présomption qui vise, elle, les schémas familiaux. La troisième concerne l'usufruit réservé par un donateur lors d'une donation consentie à l'État, une collectivité territoriale ou un organisme reconnu d'intérêt général.

Ces exceptions expliquent pourquoi la donation avec réserve d'usufruit, outil classique de transmission anticipée du patrimoine détaillé dans notre guide de la donation-partage immobilière, ne réduit pas l'IFI du donateur tant qu'il reste en vie et usufruitier : seule la succession, en transformant l'usufruit en usufruit légal ou en pleine propriété des héritiers, change la donne fiscale.

Le barème de l'article 669 du CGI pour valoriser chaque droit

Dans les trois cas d'exception, la valeur respective de l'usufruit et de la nue-propriété se calcule selon un barème forfaitaire fixé par âge de l'usufruitier, en vigueur sans changement depuis le 1er janvier 2004. Il compte neuf tranches décennales, de 90 % de la valeur en pleine propriété pour un usufruitier de moins de 21 ans à 10 % pour un usufruitier de plus de 91 ans, avec un abattement de 10 points par tranche de dix ans — un usufruitier de 61 à 70 ans voit ainsi son droit valorisé à 40 %, la nue-propriété correspondante s'établissant à 60 %. Ce même barème sert aussi bien pour les droits d'enregistrement lors d'une donation que pour l'IFI, ce qui en fait un outil de référence transversal en ingénierie patrimoniale.

Ce que rappellent les chiffres de la DGFiP

Selon la dernière publication statistique de la DGFiP, parue en avril 2026, près de 193 600 foyers ont reçu un avis d'IFI au titre de 2025, soit 4 % de plus qu'en 2024, pour un montant total d'imposition de 2,3 milliards d'euros (+8 % sur un an). Le patrimoine immobilier net taxé s'est établi à 493 milliards d'euros, en hausse de 5,6 %. Le seuil d'assujettissement reste fixé à 1,3 million d'euros de patrimoine net taxable au 1er janvier 2026, avec un barème progressif qui démarre en réalité dès 800 000 € une fois le seuil franchi. Ce calendrier de paiement ne doit pas être confondu avec celui, distinct, du solde de l'impôt sur le revenu prélevé à partir du 25 septembre : les deux impôts sont déclarés ensemble au printemps, via l'annexe 2042-IFI, mais leurs échéances de paiement ne coïncident pas.

Un sujet que les notaires remettront sur la table fin septembre

La fiscalité de la transmission et du démembrement figurera parmi les débats du prochain rendez-vous professionnel du secteur : le régime de l'usufruit et son articulation avec les droits de succession font partie des thèmes que les propositions fiscales soumises au vote du congrès des notaires de Lille, fin septembre, pourraient faire évoluer dans les prochaines années — sans qu'aucune de ces pistes ne soit à ce stade inscrite dans la loi.

Sources

• Article 669 du code général des impôts, Légifrance
• BOI-PAT-IFI-20-20-30-10 — Biens ou droits démembrés, BOFiP - Direction générale des Finances publiques
• Quand dois-je acquitter mon IFI ?, impots.gouv.fr
• Bulletin DGFiP Statistiques n°45 — L'impôt sur la fortune immobilière en 2025, Direction générale des Finances publiques

Photo : signature d'un acte de transmission patrimoniale — Annika Wischnewsky sur Unsplash.