Le permis de démolir : quand est-il obligatoire, procédure, délais et sanctions — le guide 2026

Contrairement au permis de construire, le permis de démolir n'est pas systématiquement exigé avant d'abattre un mur, une dépendance ou un bâtiment entier. Son champ d'application dépend soit d'une décision de la commune, soit de critères patrimoniaux fixés par le code de l'urbanisme. Mal identifiée, cette autorisation expose à des sanctions lourdes : remise en état des lieux aux frais du propriétaire, voire amende pénale. Voici ce qu'il faut vérifier avant de sortir la pelleteuse.

Le principe : une autorisation qui n'est pas systématique

Le permis de démolir est régi par les articles L. 421-3 et R. 421-26 à R. 421-29 du code de l'urbanisme. Il s'applique aux travaux ayant pour objet de démolir ou de rendre inutilisable tout ou partie d'une construction, qu'il s'agisse d'une démolition totale ou partielle (suppression d'une toiture, d'une façade, d'une véranda...).

Deux situations rendent le permis de démolir obligatoire :

1. La commune a instauré le permis de démolir sur tout ou partie de son territoire

En application de l'article R. 421-27, un conseil municipal peut décider, par délibération, d'instituer le permis de démolir sur tout ou partie de la commune. Dans ce cas, toute démolition dans le périmètre concerné doit être précédée d'une demande, indépendamment de la nature ou de l'ancienneté du bâtiment. Il faut donc systématiquement vérifier auprès du service urbanisme de la mairie si une telle délibération existe avant d'engager des travaux, y compris pour une simple dépendance.

2. Le bâtiment se trouve dans un secteur ou bénéficie d'une protection patrimoniale

Indépendamment de toute délibération communale, l'article R. 421-28 impose le permis de démolir, en vigueur dans sa version issue du décret n° 2017-456 du 29 mars 2017, dans les cas suivants :

• construction située dans le périmètre d'un site patrimonial remarquable (article L. 631-1 du code du patrimoine) ;
• construction inscrite au titre des monuments historiques, ou située dans les abords d'un monument historique classé ou inscrit (article L. 621-30 du code du patrimoine) ;
• construction dans le périmètre d'une opération de restauration immobilière (article L. 313-4 du code de l'urbanisme) ;
• construction dans un site inscrit, classé ou en instance de classement au titre du code de l'environnement (articles L. 341-1 et L. 341-2) ;
• construction identifiée comme devant être protégée par le plan local d'urbanisme ou un document d'urbanisme équivalent (articles L. 151-19 ou L. 151-23 du code de l'urbanisme), ou identifiée par délibération du conseil municipal après enquête publique (article L. 111-22).

Ce dernier cas est le plus fréquemment ignoré des particuliers : de nombreux plans locaux d'urbanisme identifient, par une pastille sur le plan de zonage, des façades, des murs de clôture ou des bâtiments remarquables (fermes anciennes, maisons de maître, murets en pierre sèche) qui ne sont ni classés ni inscrits aux monuments historiques mais que la commune a choisi de protéger localement.

Procédure, pièces et délai d'instruction

La demande s'effectue au moyen du formulaire Cerfa dédié (n° 13405), déposé en mairie ou par voie dématérialisée dans les communes qui l'ont mis en place, accompagné notamment d'un plan de situation, de photographies du bâtiment à démolir et, selon les cas, d'une notice décrivant l'état du bâtiment et les modalités de démolition. Le délai d'instruction de droit commun est de deux mois à compter du dépôt d'un dossier complet ; il est porté à trois mois lorsque le projet nécessite l'avis de l'architecte des Bâtiments de France (ABF), ce qui est systématique pour les biens visés aux points a, b et d ci-dessus.

Comme le permis de construire, le permis de démolir est valable trois ans à compter de sa délivrance et peut être prorogé deux fois pour une durée d'un an, sur demande déposée au moins deux mois avant l'expiration du délai en cours. Les tiers disposent d'un délai de recours de deux mois à compter de l'affichage du permis sur le terrain, affichage qui doit être maintenu de façon visible et continue pendant toute la durée du chantier.

Que risque-t-on à démolir sans autorisation ?

Démolir sans permis alors qu'il était requis constitue une infraction pénale au même titre qu'une construction sans permis de construire. Le maire ou l'État peuvent faire constater l'infraction par procès-verbal, engager des poursuites pénales et, surtout, exiger la remise en état des lieux aux frais du contrevenant — une sanction qui, pour un bâtiment déjà rasé, peut se traduire par l'obligation de le reconstruire à l'identique lorsque la protection patrimoniale le justifie. Les compagnies d'assurance peuvent également refuser leur garantie en cas de sinistre sur un chantier non autorisé.

Notre lecture

Le réflexe à avoir avant tout projet de démolition, même partielle, est le même que pour un permis de construire ou une déclaration préalable : consulter le service urbanisme de la commune, qui seul sait si une délibération locale a institué le permis de démolir et si le PLU protège le bâtiment visé. C'est d'autant plus vrai à l'occasion de l'achat d'un bien ancien avec projet de restructuration lourde, ou d'un bien situé aux abords d'un monument historique : ce qui semble une simple extension ou une toiture à refaire peut, dans ces périmètres, basculer dans le régime du permis de démolir sans que rien ne le signale a priori sur le terrain.

Sources

• Légifrance — Article R421-28 du code de l'urbanisme
• Légifrance — Article R421-27 du code de l'urbanisme
• Service-public.fr — Permis de démolir

Photo d'illustration : démolition d'un bâtiment à la pelleteuse