PLF 2027 : les trois grandes réformes fiscales immobilières attendues fin septembre 2026

Le projet de loi de finances 2027 sera présenté au Parlement à la fin septembre 2026. Trois grands chantiers immobiliers y sont attendus : la refonte de la fiscalité LMNP, le remplacement définitif du Pinel — dont la fin a laissé un vide — et la prolongation ou non du PTZ au-delà du 31 décembre 2027. Décryptage des équilibres à ce stade.

Le calendrier PLF 2027

Le projet de loi de finances 2027 suivra le calendrier habituel : présentation en Conseil des ministres fin septembre 2026, dépôt à l'Assemblée nationale début octobre, examen jusqu'à décembre pour un vote définitif avant le 31 décembre 2026 et une entrée en vigueur au 1er janvier 2027. Les arbitrages gouvernementaux se prendront en juillet-août à Bercy, dans un contexte budgétaire contraint (objectif de déficit à 5,4 % du PIB pour 2026, 4,7 % pour 2027).

Pour l'immobilier, trois grands chantiers sont sur la table.

Chantier 1 : la refonte de la fiscalité LMNP

C'est probablement le sujet le plus sensible. Les discussions préparatoires évoquent :

• Une baisse possible de l'abattement forfaitaire du micro-BIC classé de 50 % à 40 % pour aligner davantage la fiscalité des meublés sur celle des locations nues ;
• Un renforcement du régime réel BIC en LMNP, notamment sur les modalités d'amortissement ;
• Un aménagement de la loi Le Meur sur les meublés de tourisme, avec un durcissement possible du régime pour les biens en zones tendues.

Attention toutefois : aucune de ces mesures n'a été formellement confirmée. Le lobbying des associations professionnelles (UNPI, FNAIM) reste actif pour préserver le régime LMNP existant, jugé essentiel à la fluidité du marché locatif meublé.

Chantier 2 : le remplacement du Pinel

La fin du Pinel au 31 décembre 2024 a laissé un vide fiscal pour l'investissement locatif dans le neuf. Depuis 2025, le marché de l'investissement locatif défiscalisé s'est effondré, aggravant la crise du logement neuf (voir chiffres FPI : -14,3 % de ventes au T1 2026).

Plusieurs pistes de dispositif de substitution sont évoquées :

• Un dispositif d'amortissement à destination des bailleurs particuliers, plus proche du régime LMNP réel que d'une réduction d'impôt directe ;
• Un zonage renforcé pour concentrer l'incitation sur les zones tendues et les projets vertueux énergétiquement ;
• La confirmation du dispositif Loc'Avantages (prolongé jusqu'à fin 2027) comme voie alternative pour la location conventionnée avec l'ANAH.

Le gouvernement souhaite trancher rapidement pour permettre à la filière construction de se restructurer. Un nouveau dispositif pourrait être annoncé dans le PLF 2027 avec une entrée en vigueur début 2027.

Chantier 3 : le PTZ après le 31 décembre 2027

Le PTZ, élargi en avril 2025 (neuf sur l'ensemble du territoire, ancien avec travaux en zones B2 et C), est acté jusqu'au 31 décembre 2027. La question de son avenir se pose désormais avec acuité :

• Reconduction en l'état ? Probable, compte tenu du succès du dispositif élargi (+45 000 dossiers signés en 14 mois) ;
• Élargissement supplémentaire ? Certains parlementaires plaident pour l'ouverture de l'ancien à toutes les zones, y compris B1 ;
• Resserrement budgétaire ? Le PTZ coûte à l'État environ 500 M€ par an — une ligne surveillée dans le contexte de resserrement budgétaire.

Autres sujets fiscaux à suivre

Au-delà de ces trois grands chantiers, plusieurs mesures secondaires sont attendues :

• Loc'Avantages : prolongation possible au-delà de fin 2027, avec potentiellement un doublement des enveloppes ;
• Denormandie : reconduction dans le prolongement de sa fin prévue au 31 décembre 2027 ;
• Micro-foncier : le passage de l'abattement à 50 % (contre 30 % auparavant) est déjà acquis pour 2026 mais pourrait être révisé à la baisse ;
• Fiscalité des résidences secondaires : la possibilité d'augmenter la surtaxe pour les communes de plus de 50 000 habitants en zone tendue est régulièrement évoquée ;
• Encadrement des loyers : la proposition de loi de pérennisation adoptée en première lecture à l'Assemblée en décembre 2025 pourrait être discutée au Sénat à l'automne.

Ce que doivent anticiper les investisseurs

Trois recommandations :

• Finaliser les opérations LMNP en cours avant la fin 2026 pour bénéficier des règles actuelles. Un investissement en meublé classé pré-2027 conservera son abattement de 50 % dans la limite de 77 700 €.
• Rester prudent sur le neuf tant que le dispositif de substitution au Pinel n'est pas confirmé. Les VEFA lancées à l'automne 2026 devraient toutefois bénéficier des premiers arbitrages.
• Profiter du PTZ 2026-2027 pour les projets de primo-accession — sans compter sur une reconduction automatique du dispositif au-delà de fin 2027.

Sources

• economie.gouv.fr — Projet de loi de finances
• Assemblée nationale — Suivi législatif PLF 2027
• impots.gouv.fr — Fiscalité immobilière

Photo : Nico Ruge — Unsplash