Projet de loi Relance logement : présentation en Conseil des ministres le 24 juin, retour à la location pour 700 000 passoires F-G sous engagement de travaux

C'est l'un des textes les plus attendus de l'année pour le logement. Le projet de loi « Relance logement », porté par le ministre Vincent Jeanbrun et annoncé par le Premier ministre Sébastien Lecornu en avril dernier, sera présenté en Conseil des ministres le 24 juin 2026. Validé à l'unanimité par le Conseil national des villes le 4 juin, après l'avis favorable du Conseil national de l'habitat le 21 mai, le texte cherche à réconcilier deux objectifs longtemps tenus pour incompatibles : remettre sur le marché locatif jusqu'à 700 000 passoires énergétiques F et G et accélérer la rénovation du parc ancien. Décryptage d'un texte structurant pour le quinquennat.

Le calendrier en mode accéléré

L'agenda du Gouvernement est resserré. Présenté en Conseil des ministres le 24 juin 2026, le projet de loi devrait être examiné en première lecture au Sénat dès l'été, avant transmission à l'Assemblée nationale à la rentrée. L'objectif politique affiché par Matignon est une adoption définitive avant la fin de l'année 2026, pour une promulgation calée sur le projet de loi de finances 2027.

Le calendrier traduit l'urgence ressentie par l'exécutif : la construction de logements neufs tourne à un rythme inférieur à 300 000 unités par an, loin des 400 000 visés par la trajectoire « 2 millions de logements d'ici 2030 ». Côté locatif, l'offre disponible a chuté de 16 % entre 2021 et 2026 selon les chiffres gouvernementaux, principalement sous l'effet du retrait progressif des logements les moins performants énergétiquement.

Passoires F et G : le retour conditionné à la location

C'est la mesure-phare, et la plus controversée. Depuis le 1^er janvier 2025, un logement classé G au DPE ne peut plus faire l'objet d'un nouveau bail. À partir du 1^er janvier 2028, ce sera le tour des F. Le projet de loi Relance logement entend rouvrir cette porte — mais sous condition.

Les propriétaires d'un logement classé F ou G pourraient à nouveau le proposer à la location, à condition de s'engager formellement à réaliser des travaux de rénovation énergétique dans un délai prédéfini : trois ans pour une maison individuelle, cinq ans pour un appartement en copropriété. À l'issue de ce délai, le logement devra au minimum atteindre l'étiquette E. Le Gouvernement estime que ce mécanisme pourrait remettre sur le marché entre 650 000 et 700 000 logements aujourd'hui retirés du parc locatif.

L'exécutif assume un compromis pragmatique. La logique : reconnaître que l'interdiction sèche a, dans certains cas, conduit des propriétaires à laisser leur bien vacant plutôt qu'à engager des travaux. Selon les estimations de l'Anah et de plusieurs fédérations professionnelles, près d'un tiers des logements retirés du parc depuis 2023 n'ont pas trouvé d'autre usage — pas vendus, pas occupés par leur propriétaire — et sont devenus de simples résidences secondaires de fait.

Les garde-fous prévus

Pour éviter que le dispositif ne devienne un trompe-l'œil, le projet de loi prévoit plusieurs garde-fous. D'abord, l'engagement écrit du propriétaire fera l'objet d'une déclaration formelle, opposable en cas de non-respect. Ensuite, les loyers de ces logements seront encadrés pendant la durée des travaux, sans possibilité d'indexation à la hausse.

En cas de non-respect de l'engagement, deux conséquences sont prévues. Les revenus locatifs perçus pendant le délai pourraient être requalifiés en sommes indûment perçues, ouvrant la voie à une restitution. Et l'ADEME pourrait bloquer la remise en location à l'expiration du délai, jusqu'à exécution effective des travaux. Le dispositif s'inspire des engagements pris par les bailleurs sociaux dans le cadre des conventions APL — un cadre éprouvé que le texte transpose au parc privé.

L'ANRU 3, deuxième pilier du texte

Le premier article du projet de loi lance une troisième génération du programme national de renouvellement urbain, l'ANRU 3, qui couvrira la période 2030-2040. Il prend la suite du Nouveau programme national de renouvellement urbain (NPNRU) initié en 2014, en cours d'achèvement, et vise à poursuivre la transformation des quartiers prioritaires de la politique de la ville tout en intégrant les enjeux de transition écologique, de mixité fonctionnelle et de cohésion territoriale.

Le programme bénéficiera d'une enveloppe pluriannuelle dont le montant exact sera précisé en projet de loi de finances 2027. Patrice Vergriete, président de l'Anru et ancien ministre du Logement, a salué dès l'annonce d'avril « une bonne nouvelle pour les habitants des quartiers populaires ». Le texte introduit également une déconcentration accrue des décisions au profit des préfets et des maires, dans la continuité de la décentralisation des politiques du logement annoncée par le Gouvernement.

L'élargissement du dispositif Jeanbrun

Le projet de loi acte par ailleurs l'élargissement du dispositif Jeanbrun, déjà validé en première lecture à l'Assemblée nationale le 28 mai dernier sous la forme d'une proposition de loi distincte. Si le texte gouvernemental confirme les choix de l'Assemblée — suppression du seuil de travaux dans l'ancien, réintégration des maisons individuelles, logique de progression DPE — il pourrait également introduire des ajustements complémentaires : assouplissement des plafonds de loyers en zone B2/C, ouverture aux copropriétés en difficulté inscrites au registre national, fluidification du circuit de validation Anah.

Le ministre Vincent Jeanbrun, dont le nom est désormais attaché au statut du bailleur privé, défend l'approche consolidée : un texte global cohérent plutôt qu'une mosaïque d'amendements éparpillés. Le défi politique sera de tenir cette ligne face aux nombreux groupes parlementaires qui souhaitent réintroduire leurs amendements propres.

Simplification de la construction et décentralisation

Quatrième axe du texte, la simplification des procédures de construction vise à réduire les délais d'instruction des permis et à limiter les recours abusifs. Plusieurs mesures concrètes sont annoncées : raccourcissement des délais de recours sur certains permis, simplification des dossiers de demande, accélération des contentieux de l'urbanisme. Le texte évite toutefois de revenir sur les principes de la loi SRU sur le logement social, point sensible défendu par une partie de la majorité.

Cinquième axe enfin, la décentralisation au profit des maires. Les autorités locales gagneraient une marge de manœuvre supplémentaire pour adapter localement les règles d'urbanisme, moduler les seuils d'application des dispositifs, et négocier directement avec les promoteurs sur les programmes d'habitat. L'Association des maires de France (AMF) accueille favorablement cette orientation, à condition que les transferts de compétence s'accompagnent de moyens financiers correspondants.

Des oppositions installées

Le projet ne fait pas l'unanimité. Les associations de défense des locataires, à commencer par la CLCV et l'Association Force ouvrière consommateurs, ont déjà fait part de leurs réserves sur le retour des passoires F-G. Leur crainte : que le mécanisme n'encourage des engagements de travaux non tenus, et que les locataires de ces logements voient leur facture de chauffage continuer à grimper sans réelle perspective d'amélioration.

Côté environnemental, plusieurs ONG dénoncent un recul sur la trajectoire de sortie des passoires thermiques fixée par la loi Climat et résilience de 2021. Le Gouvernement répond que la mesure est temporaire et conditionnée, et qu'elle vise précisément à accélérer la rénovation plutôt qu'à la freiner — chaque engagement signé devant déboucher sur des travaux effectifs dans un délai court.

À l'autre extrémité du spectre, des fédérations de propriétaires comme l'UNPI et la FNAIM jugent les délais de 3 et 5 ans trop courts, notamment en copropriété où la conduite d'un projet collectif de rénovation excède rarement ce seuil. Elles plaident pour une extension à 7 ou 10 ans en copropriété, ce que le Gouvernement n'a pour l'heure pas tranché.

Ce que cela change pour propriétaires et locataires

Pour un propriétaire bailleur d'un logement F ou G aujourd'hui retiré du marché ou en passe de l'être, le projet de loi ouvre une fenêtre de remise en location assortie d'un engagement de travaux. Sans attendre la promulgation, plusieurs acteurs recommandent de faire chiffrer dès maintenant le coût d'une rénovation amenant le bien à l'étiquette E — un palier souvent atteint avec une isolation des combles, le remplacement du système de chauffage et l'optimisation de la ventilation, pour un budget intermédiaire.

Pour un locataire, le retour de ces logements sur le marché pourrait représenter un desserrement de l'offre, particulièrement dans les zones tendues où le retrait des passoires a aggravé la pénurie. Le pendant à surveiller : le niveau de loyer proposé pendant la phase de travaux, et le respect effectif de l'engagement. L'ADEME prévoit de publier, dès la promulgation, un portail de suivi où locataires et associations pourront vérifier l'état d'avancement des engagements pris.

Le projet de loi Relance logement ne réglera pas seul la crise du secteur, mais il en redessine plusieurs lignes structurantes. Le débat parlementaire, intense en perspective, en précisera les contours définitifs — et la manière dont il arbitrera entre rénovation et offre, entre objectifs climatiques et besoins immédiats, donnera le ton du quinquennat sur le logement.

Sources

• Batiactu — Projet de loi « Relance logement » : la date de présentation est connue
• Banque des Territoires — Le projet de loi Logement présenté en conseil des ministres le 24 juin
• Le Moniteur — Le projet de loi sur le logement sera présenté en Conseil des ministres le 24 juin
• LocService — Passoires thermiques : le gouvernement prévoit d'assouplir les interdictions de louer
• Le Moniteur — Le projet de loi pour la relance du secteur élargit le périmètre du dispositif Jeanbrun

Photo de couverture : Antonio Vivace / Unsplash (licence libre).