« Je ne prends jamais l'ascenseur » : la Cour de cassation rappelle que cela ne dispense pas d'en payer les charges

C'est l'un des contentieux les plus banals de la copropriété française, et l'un des plus mal compris. Un copropriétaire du rez-de-chaussée, ou propriétaire d'un simple emplacement de stationnement, reçoit un appel de fonds pour le remplacement de l'ascenseur. Il n'y monte jamais. Il conteste. Par un arrêt du 2 juillet 2026, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a rejeté ce raisonnement une nouvelle fois, dans des termes qui méritent d'être lus avant la saison des assemblées générales de rentrée.

L'affaire

Des copropriétaires titulaires de lots de stationnement contestaient une résolution d'assemblée générale mettant à leur charge une quote-part des travaux de remplacement de l'ascenseur de l'immeuble. Leur argument était factuel et, à première vue, solide : leur badge ne leur donnait pas accès à l'entrée du bâtiment, ils n'avaient donc aucun moyen d'utiliser l'appareil.

La cour d'appel les a déboutés, la Cour de cassation a rejeté leur pourvoi (Civ. 3^e, 2 juillet 2026, pourvoi n° 24-19.787). La motivation tient en une phrase : l'ascenseur présentant une utilité objective pour leurs lots, les copropriétaires devaient participer aux charges entraînées par cet équipement, peu important qu'ils aient fait le choix de ne pas l'utiliser.

Ce que veut dire « utilité objective »

Le fondement est l'article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965. Il pose deux règles de répartition distinctes, et c'est leur confusion qui alimente la plupart des litiges :

• Les charges générales (conservation, entretien et administration des parties communes) sont réparties proportionnellement aux tantièmes de chaque lot. Aucun critère d'usage n'intervient.
• Les charges liées aux services collectifs et aux éléments d'équipement communs — l'ascenseur, le chauffage collectif, l'eau chaude — sont réparties en fonction de l'utilité objective que ces services et équipements présentent à l'égard de chaque lot.

Le mot décisif est « objective ». L'appréciation se fait au regard du lot, pas de son occupant du moment, et de manière abstraite : ce qui compte est la possibilité d'usage attachée au lot, non l'usage effectivement pratiqué. Un copropriétaire qui monte à pied par choix, qui loue son appartement à un locataire sportif, ou qui laisse son bien vacant, se trouve dans la même situation que son voisin. La règle est d'ordre public : ni l'assemblée générale ni un arrangement entre voisins ne peuvent y déroger.

C'est aussi ce qui explique la position, contre-intuitive, faite au rez-de-chaussée. La jurisprudence n'exonère pas automatiquement les lots du niveau d'entrée : l'ascenseur peut desservir une cave, un local commun, une terrasse, un parking en sous-sol, et conserver dans ce cas une utilité pour le lot. Ce n'est que lorsque l'appareil ne dessert aucun niveau accessible depuis le lot que l'utilité disparaît réellement.

Les trois voies qui restent ouvertes

L'arrêt du 2 juillet ferme une porte, pas toutes. Un copropriétaire qui s'estime mal traité par la grille de charges dispose de trois leviers, dont les délais sont très différents.

1. Contester la décision d'assemblée générale. L'action en annulation d'une résolution se prescrit par deux mois à compter de la notification du procès-verbal, en application de l'article 42 de la loi de 1965. C'est un délai bref, et sa mécanique est celle qui fait échouer le plus grand nombre de recours. Nos explications sur la répartition et la contestation des charges de copropriété détaillent la marche à suivre.

2. Demander la révision de la répartition. L'article 12 de la même loi permet à un copropriétaire d'agir en justice pour faire réviser la répartition lorsque la quote-part de son lot excède de plus d'un quart — ou que celle d'un autre copropriétaire est inférieure de plus d'un quart — à ce qui résulterait d'une répartition conforme à l'article 10. Le délai est de cinq ans à compter de la publication du règlement de copropriété au fichier immobilier, ou de deux ans à compter de la première mutation à titre onéreux du lot depuis cette publication. Si l'action est fondée, le tribunal procède lui-même à la nouvelle répartition.

3. Faire déclarer non écrite une clause contraire à l'article 10. Une clause de répartition qui ignore le critère d'utilité objective est réputée non écrite, sans condition de délai. C'est la voie la plus puissante — et celle qui suppose de lire attentivement le règlement de copropriété et son état descriptif de division, seuls documents qui disent réellement comment l'immeuble a été découpé.

Ce qu'il faut vérifier avant l'AG de rentrée

La période est propice : les assemblées générales d'automne vont, dans beaucoup d'immeubles, voter des travaux d'ascenseur, qu'il s'agisse de remplacement, de mise en conformité ou du remplacement des dispositifs de télésurveillance — la fermeture du réseau cuivre et de la 2G impose de reprendre les téléalarmes de cabine. Trois réflexes utiles avant de voter :

• Récupérer la grille de répartition spécifique « ascenseur » du règlement, distincte des tantièmes généraux, et vérifier qu'elle existe : son absence est en soi une anomalie.
• Vérifier quels niveaux l'appareil dessert réellement — caves, parkings, locaux communs compris. C'est le seul élément susceptible de faire tomber l'utilité objective d'un lot.
• Demander en amont au syndic la ventilation du devis entre parties communes générales et élément d'équipement : un remplacement d'ascenseur inclut souvent des travaux de gaine, de porte palière ou d'électricité qui ne relèvent pas de la même clé. Le syndic doit être en mesure de justifier cette ventilation ; le conseil syndical est fondé à l'exiger avant l'envoi de la convocation.

L'arrêt du 2 juillet 2026 n'est pas publié au bulletin : il confirme une position constante plutôt qu'il n'innove. C'est précisément ce qui le rend utile. Sur ce point, la Cour de cassation n'évolue pas, et l'argument « je ne m'en sers pas » n'a jamais prospéré.

Sources

• Légifrance — Cour de cassation, 3^e chambre civile, 2 juillet 2026, pourvoi n° 24-19.787
• Légifrance — Article 12 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 (action en révision de la répartition des charges)
• Légifrance — Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis (articles 10 et 42)

Photo : Adhitya Sibikumar — Unsplash — portes d'ascenseur s'ouvrant dans le hall d'un immeuble