Diagnostic structurel : un an après le décret du 12 août 2025, les premières copropriétés notifiées entrent dans le compte à rebours des 18 mois

Le 15 août 2026, le dispositif du diagnostic structurel des bâtiments d'habitation collectifs aura exactement un an d'existence opérationnelle. Créée par la loi du 9 avril 2024 contre l'habitat dégradé, rendue applicable par le décret n° 2025-814 du 12 août 2025, cette obligation est restée théorique tant qu'aucune commune n'avait délimité de secteur. Ce n'est plus le cas : les premières délibérations municipales ont été prises, les premières notifications sont parties en recommandé, et les copropriétés concernées disposent désormais d'un délai de dix-huit mois pour produire leur rapport. Pour beaucoup de conseils syndicaux, l'échéance tombera au cœur de l'année 2027 — avec un budget à voter d'ici là.

Ce que dit exactement le texte

L'obligation figure à l'article L. 126-6-1 du code de la construction et de l'habitation, inséré par la loi n° 2024-322 du 9 avril 2024 relative à l'accélération et à la simplification de la rénovation de l'habitat dégradé. Le mécanisme tient en trois conditions cumulatives :

• le bâtiment est un immeuble d'habitation collectif ;
• il a plus de quinze ans depuis l'achèvement des travaux de construction ;
• il se situe dans un secteur délimité par délibération du conseil municipal.

Autrement dit, il ne s'agit pas d'une obligation nationale et automatique. Contrairement au DPE collectif ou au plan pluriannuel de travaux, qui s'imposent à toutes les copropriétés selon un calendrier national, le diagnostic structurel ne se déclenche que si la commune décide de créer un périmètre. C'est un outil ciblé, pensé pour les centres anciens dégradés, les quartiers de bâti fragile ou les secteurs à antécédents d'effondrement.

Le diagnostic doit ensuite être renouvelé au moins une fois tous les dix ans.

Le décret du 12 août 2025 : ce qu'il a verrouillé

Publié au Journal officiel du 14 août 2025 et entré en vigueur le lendemain, le décret n° 2025-814 a inséré au code de la construction et de l'habitation une sous-section entière — les articles R. 126-43-1 à R. 126-43-11. Il règle trois questions que la loi avait laissées ouvertes.

1. Le contenu minimal du rapport

Le rapport de diagnostic doit comporter au minimum :

• l'identité du diagnostiqueur et les informations relatives à son assurance ;
• la localisation et la description du bâtiment ;
• la description des éléments structurels diagnostiqués et des désordres observés ;
• l'analyse des derniers travaux réalisés sur l'immeuble ;
• le cas échéant, les investigations complémentaires recommandées.

Ce dernier point mérite l'attention des conseils syndicaux : le diagnostic structurel est un examen de premier niveau. S'il conclut à la nécessité d'investigations complémentaires — sondages, ouvertures, calculs de structure — celles-ci feront l'objet d'une dépense distincte, non couverte par le devis initial.

2. Qui peut le réaliser

Le décret exige du professionnel une formation supérieure de cinq années minimum dans les techniques du bâtiment, de la construction ou du génie civil, assortie de deux années d'expérience professionnelle — ou un titre ou une certification professionnelle équivalente. C'est un niveau d'exigence nettement supérieur à celui des diagnostics immobiliers classiques.

Conséquence pratique : le vivier de professionnels habilités est étroit. Les copropriétés qui attendront les derniers mois de leur délai de dix-huit mois risquent de se heurter à des carnets de commandes pleins et à des prix tendus.

3. Comment la commune notifie

La délibération délimitant le secteur doit être notifiée par lettre recommandée aux propriétaires ou aux syndicats de copropriétaires des bâtiments concernés. Lorsque cette notification directe est impossible, la commune procède par affichage en mairie et sur la façade de l'immeuble.

C'est la notification — et non la date de la délibération — qui fait courir le délai de dix-huit mois pour transmettre le rapport à la commune.

Le piège du calendrier : dix-huit mois, ce n'est pas dix-huit mois

Le délai paraît confortable. Il l'est beaucoup moins dès qu'on le rapporte au fonctionnement réel d'une copropriété.

Le diagnostic structurel est une dépense du syndicat des copropriétaires. Elle doit donc être votée en assemblée générale. Or une copropriété tient en principe une AG par an. Si la notification arrive juste après l'assemblée annuelle, le syndic devra soit convoquer une AG extraordinaire — avec les frais que cela suppose — soit attendre l'AG suivante, ce qui consomme mécaniquement jusqu'à douze des dix-huit mois disponibles. Il ne reste alors que quelques mois pour lancer la consultation, sélectionner un professionnel qualifié, faire réaliser les visites et obtenir le rapport.

Le réflexe utile, pour un conseil syndical d'une copropriété située dans une commune susceptible de délimiter un secteur : inscrire une résolution « diagnostic structurel » à l'ordre du jour de l'AG de rentrée, avec une enveloppe et une délégation au syndic pour engager la dépense si la notification survient en cours d'exercice. Cette anticipation coûte une ligne à l'ordre du jour ; l'absence d'anticipation peut coûter une AG extraordinaire.

Sur les mécanismes de vote et les majorités applicables, notre guide sur le vote des travaux en copropriété détaille les règles à connaître avant de porter une résolution.

Comment savoir si sa copropriété est concernée

Il n'existe pas de fichier national des secteurs délimités : chaque commune décide, et la délibération est publiée dans ses propres actes administratifs. Trois vérifications simples :

1. Interroger le syndic. C'est lui qui reçoit la notification pour le compte du syndicat des copropriétaires. Une question écrite en amont de l'AG suffit à lever le doute.
2. Consulter les délibérations du conseil municipal. Les communes publient leurs actes en ligne ou les tiennent à disposition en mairie.
3. Vérifier l'âge du bâtiment. En deçà de quinze ans après l'achèvement, l'obligation ne s'applique pas, même en secteur délimité.

Un diagnostic de plus, mais pas un doublon

Les copropriétés cumulent désormais plusieurs documents techniques obligatoires, et la confusion est fréquente. Le diagnostic structurel ne remplace aucun d'entre eux :

• le DPE collectif porte sur la performance énergétique — il est généralisé depuis le 1^er janvier 2026 y compris aux copropriétés jusqu'à 50 lots ;
• le plan pluriannuel de travaux (PPT) programme les travaux sur dix ans ;
• le diagnostic technique global (DTG) dresse un état général de l'immeuble ;
• le diagnostic structurel se concentre exclusivement sur l'intégrité structurelle et sur les risques pour la sécurité des occupants et des tiers.

Un DTG récent ne dispense donc pas du diagnostic structurel — même si, en pratique, un DTG complet fournira au diagnostiqueur une partie de la documentation dont il a besoin. Notre article sur le carnet d'entretien et le DTG précise le périmètre de chacun de ces documents, et celui consacré au plan pluriannuel de travaux revient sur le calendrier qui s'applique aux AG de rentrée 2026.

Ce qu'il faut retenir

Un an après le décret, le diagnostic structurel est passé du statut de texte à celui d'obligation vécue. Trois points à garder en tête :

1. L'obligation est locale, pas nationale. Elle ne s'applique que dans les secteurs délimités par une délibération municipale, et seulement aux immeubles collectifs de plus de quinze ans.
2. Le délai court à compter de la notification, pas de la délibération, et il est de dix-huit mois pour transmettre le rapport à la commune.
3. Le calendrier des AG est le vrai facteur limitant. Anticiper le vote de la dépense évite une assemblée extraordinaire et une course contre la montre en fin de délai.

Sources

• Légifrance — Décret n° 2025-814 du 12 août 2025 relatif au diagnostic structurel des bâtiments d'habitation collectifs
• Légifrance — Article L. 126-6-1 du code de la construction et de l'habitation
• ANIL — Diagnostic structurel des bâtiments d'habitation collectifs
• Socotec — Le décret n° 2025-814 fixe les modalités de mise en œuvre du diagnostic structurel

Photo : leila goodman — Unsplash