Copropriété en difficulté : mandataire ad hoc, administrateur provisoire, plan d'apurement et état de carence — le guide 2026

Quand une copropriété ne paie plus ses fournisseurs, n'entretient plus l'immeuble ou ne parvient plus à voter ses comptes, la loi du 10 juillet 1965 et le code de la construction et de l'habitation prévoient une échelle de procédures, de la plus légère à la plus sévère : l'alerte et le mandataire ad hoc, l'administrateur provisoire (avec, au besoin, un plan d'apurement des dettes), puis, en dernier recours, l'état de carence qui ouvre la voie à l'expropriation. Ce guide présente chaque étape, qui peut saisir le juge, et ce que cela change pour les copropriétaires, pour ceux qui achètent un lot comme pour ceux qui en vendent un.

Les juridictions citées dans certaines sources sont désignées « TGI » : depuis le 1ᵉʳ janvier 2020, le tribunal de grande instance est devenu le tribunal judiciaire.

Étape 1 : l'alerte et le mandataire ad hoc (articles 29-1 A à 29-1 C)

La procédure d'alerte est appréciée à la date de clôture des comptes. Elle se déclenche lorsque les impayés de charges atteignent 25 % des sommes exigibles, ou 15 % dans les copropriétés de plus de 200 lots. Le syndic doit alors informer le conseil syndical et saisir le président du tribunal judiciaire pour qu'il désigne un mandataire ad hoc.

Si le syndic ne réagit pas, d'autres acteurs peuvent agir :

• des copropriétaires représentant au moins 15 % des voix, après un mois sans réaction du syndic ;
• le président du conseil syndical, depuis le 1ᵉʳ juin 2020 ;
• un fournisseur d'eau ou d'électricité, ou une entreprise dont les factures sont impayées depuis six mois, après un commandement de payer resté sans effet.

Le mandataire ad hoc est un professionnel indépendant : en principe un administrateur judiciaire inscrit sur une liste, ou à titre exceptionnel une personne justifiant d'une expérience et d'une qualification particulières (au moins trois ans d'expérience dans le conseil aux syndicats de copropriétaires et un diplôme de niveau master 2). Il ne peut pas être rémunéré par le syndic, le syndicat ou les créanciers et ne peut pas devenir syndic à la fin de sa mission. Sa mission : analyser la situation financière et l'état de l'immeuble, puis remettre un rapport dans un délai de trois mois, renouvelable une fois, avec des préconisations classées par priorité. Le syndic doit lui remettre les documents demandés sous quinze jours, et les propositions sont inscrites à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale (dans les six mois, ou trois mois en cas de mesures d'urgence).

Étape 2 : l'administrateur provisoire (article 29-1)

Lorsque l'équilibre financier du syndicat est gravement compromis ou que la copropriété ne peut plus assurer la conservation de l'immeuble, le juge peut nommer un administrateur provisoire. Peuvent le saisir le syndic, des copropriétaires représentant au moins 15 % des voix ou le procureur de la République. Le syndic en place ne peut pas être désigné.

Les effets sont lourds :

• le syndic est dessaisi et son mandat cesse de plein droit, sans indemnité ;
• l'administrateur dispose de tous les pouvoirs du syndic et de tout ou partie de ceux de l'assemblée générale et du conseil syndical ; les pouvoirs de l'assemblée sont suspendus, sauf pour les actes d'acquisition ou de disposition immobilière et pour la modification du règlement de copropriété sur la jouissance, l'usage et l'administration des parties communes ;
• il convoque et préside l'assemblée générale ;
• il remet au juge un rapport au moins une fois par an (et un rapport intermédiaire à six mois selon l'ANIL), dont des copies vont au procureur, au syndic, au conseil syndical et, sur demande, au préfet et au maire.

La durée est fixée par le juge, d'au moins douze mois selon l'INC, et peut être prolongée ou écourtée à tout moment. La rémunération est calculée selon un barème fixé par l'arrêté du 8 octobre 2015 (droit fixe d'ouverture de dossier, droits fixes et droits proportionnels dégressifs). Les règles du code de commerce sur les entreprises en difficulté ne s'appliquent pas aux copropriétés.

Le plan d'apurement des dettes

L'administrateur provisoire peut mettre en place une procédure d'apurement du passif (articles 29-3 à 29-7) :

• dans les deux mois de sa nomination, il publie un avis au BODACC et dans un journal d'annonces légales, et informe les créanciers connus ;
• l'exigibilité des créances est suspendue 12 mois, prorogeable jusqu'à 30 mois ;
• les créanciers déclarent leurs créances dans les trois mois de la publication au BODACC, faute de quoi ils sont forclos ;
• le plan d'apurement dure cinq ans, prorogeable ; les créanciers ont deux mois pour faire leurs observations ou proposer des remises de dettes.

Une administration provisoire renforcée (articles 29-11 à 29-13) peut être demandée par le maire, le président de l'intercommunalité compétente en habitat, le préfet ou l'administrateur déjà désigné. Elle permet de confier à un opérateur (organisme HLM, société d'économie mixte, établissement public d'aménagement) des tâches de redressement, notamment la maîtrise d'ouvrage des travaux.

Étape 3 : l'état de carence (articles L. 615-6 à L. 615-8 du CCH)

C'est la procédure la plus sévère. Elle vise les copropriétés dont les difficultés financières ou de gestion sont telles que le syndicat ne peut plus assurer la conservation de l'immeuble ou la sécurité des occupants. Peuvent saisir le juge : le maire ou le président de l'intercommunalité (avec l'accord du préfet pour certains), le syndic, l'administrateur provisoire, ou des copropriétaires représentant au moins 15 % des voix. Un expert établit le déséquilibre financier et les travaux nécessaires (délai maximal de trois mois, renouvelable une fois), puis le juge peut déclarer l'état de carence.

La déclaration permet à une collectivité, à un organisme habilité, à un concessionnaire d'aménagement ou à une société à capitaux majoritairement publics de poursuivre l'expropriation de l'immeuble, en vue d'une réhabilitation ou d'une démolition, avec un plan de relogement. Un arrêté préfectoral déclare l'utilité publique et fixe l'indemnité provisionnelle, au minimum égale à l'évaluation du service des Domaines. Pour le déroulé général de l'expropriation, voir notre guide sur l'expropriation pour cause d'utilité publique.

Acheter ou vendre un lot dans une copropriété fragile

Ces procédures laissent des traces dans les documents que l'on peut demander avant de signer. Quelques réflexes, qui relèvent de notre analyse plutôt que d'une obligation légale :

• lire les trois derniers procès-verbaux d'assemblée générale et les comptes : impayés, travaux votés mais non réalisés, décision de saisir le juge ;
• demander l'état daté et la mention d'une éventuelle ordonnance de mandataire ad hoc ou d'administrateur provisoire : si elle existe, le syndic habituel n'est plus l'interlocuteur ;
• vérifier l'existence d'un fonds de travaux alimenté et d'un plan pluriannuel de travaux ;
• se faire expliquer par le notaire les conséquences d'un plan d'apurement sur les charges à venir.

Côté copropriétaires, le conseil syndical est le premier maillon de l'alerte : le président du conseil syndical peut lui-même saisir le juge depuis juin 2020.

Sources

• INC, « Que faire en cas de difficultés dans une copropriété ? Le mémo » (fiche de décembre 2019) : inc-conso.fr.
• ANIL, « Copropriétés en difficulté : mandataire ad hoc et administrateur provisoire » (analyse juridique de 2015) : anil.org.
• Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, articles 29-1 A à 29-15 ; décret n° 67-223 du 17 mars 1967 ; décret n° 2015-999 du 17 août 2015 ; arrêté du 8 octobre 2015 (rémunération) ; code de la construction et de l'habitation, articles L. 615-1 et suivants.

Ces fiches datent de 2015 et 2019 : les seuils et les textes doivent être vérifiés sur Légifrance avant toute démarche.