Le fonds de travaux en copropriété : cotisation minimale de 5 %, sort des sommes à la vente et usages autorisés — le guide 2026

Dans presque toute copropriété à usage d'habitation, une part des charges ne sert pas à payer l'entretien courant : elle alimente le fonds de travaux, un compte réservé aux gros chantiers. Prévu par l'article 14-2-1 de la loi du 10 juillet 1965, il est obligatoire, alimenté chaque année, et il ne se rembourse pas quand on vend son lot. Voici ce que dit la loi, ce que l'assemblée générale décide, et les réflexes à avoir avant d'acheter ou de vendre.

Qui doit constituer un fonds de travaux ?

Le syndicat des copropriétaires doit constituer un fonds de travaux pour tout immeuble à usage total ou partiel d'habitation, quel que soit le nombre de lots, au terme d'une période de dix ans à compter de la réception des travaux de construction. La création n'a pas à être votée : le fonds est obligatoire. Ce que l'assemblée générale vote, en revanche, c'est l'ouverture d'un compte bancaire dédié (une seule fois) et le montant de la cotisation annuelle (chaque année).

Combien faut-il cotiser ? Le minimum de la loi

Le fonds est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire, versée selon les mêmes modalités que les provisions du budget prévisionnel. La loi fixe un plancher :

• sans plan pluriannuel de travaux (PPT) adopté : au moins 5 % du budget prévisionnel ;
• avec un PPT adopté : au moins 2,5 % du montant des travaux prévus dans le plan et au moins 5 % du budget prévisionnel, c'est-à-dire le montant le plus élevé des deux ;
• l'assemblée générale peut voter un montant supérieur, à la majorité des voix de tous les copropriétaires.

Le budget prévisionnel s'entend hors dépenses de travaux. Un exemple de la rédaction, à titre d'illustration : pour un budget prévisionnel de 40 000 € par an, le plancher est de 2 000 € (5 %). Si l'assemblée a adopté un PPT de 600 000 € de travaux, 2,5 % représentent 15 000 € par an, et c'est ce montant qui s'impose. Un lot de 100 tantièmes sur 1 000 supporterait alors 10 % de la cotisation, soit 200 € dans le premier cas et 1 500 € dans le second.

Comment l'assemblée générale le vote

Selon Service-Public, la résolution sur le montant de la cotisation et celle sur l'ouverture du compte requièrent la majorité absolue de l'article 25. Si elle recueille au moins un tiers des voix sans être adoptée, un second vote peut avoir lieu immédiatement à la majorité simple de l'article 24. Si le fonds dépasse le budget prévisionnel, l'assemblée doit se prononcer sur une éventuelle suspension des cotisations ; lorsqu'un PPT a été adopté, le seuil est aussi lié à 50 % du montant des travaux prévus.

Le compte bancaire du fonds

• un compte séparé, rémunéré, ouvert au nom du syndicat par le syndic ;
• les copies des relevés sont transmises au conseil syndical dès réception ;
• les intérêts restent définitivement acquis au syndicat ;
• l'ouverture du compte est incluse dans le forfait du syndic.

À quoi sert le fonds, et à quoi il ne sert pas

Le fonds finance :

• l'élaboration du PPT et, le cas échéant, du diagnostic technique global (DTG) ;
• les travaux prévus dans le PPT ;
• les travaux urgents nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble ;
• les travaux de sauvegarde, de sécurité, de préservation de la santé ou d'économies d'énergie qui ne figurent pas au plan.

Il ne finance pas l'entretien courant, qui relève du budget prévisionnel. Les clés de répartition et les parties communes spéciales sont prises en compte, pour que les copropriétaires non concernés ne participent pas aux dépenses. Le PPT lui-même est présenté dans notre article Qu'est-ce que le plan pluriannuel de travaux ? ; selon Service-Public, il est en principe obligatoire depuis le 1^er janvier 2025 pour les immeubles d'habitation dont la réception remonte à plus de quinze ans.

Vendre ou acheter un lot : le sort des sommes

Les sommes versées au fonds sont attachées au lot et deviennent la propriété du syndicat dès leur versement. Elles ne sont pas remboursées au vendeur lors de la cession. La loi n'interdit pas pour autant à l'acquéreur d'accepter de verser au vendeur un montant équivalent, en plus du prix : c'est un accord entre les parties, que le notaire peut inscrire dans l'acte, et non un droit.

• Vendeur : ne comptez pas récupérer votre quote-part ; en revanche, un fonds bien doté est un argument de négociation du prix ;
• Acheteur : demandez le montant du fonds et les travaux votés ou prévus. Un fonds quasi vide dans un immeuble ancien est un signal à comparer au PPT et aux procès-verbaux d'assemblée. Notre guide sur l'état daté en copropriété détaille les documents remis à la vente.

Si la copropriété n'applique pas la règle

Selon Service-Public, la loi ne prévoit pas de sanction pour la non-constitution du fonds ou pour une cotisation inférieure au minimum. Un copropriétaire peut cependant saisir le tribunal judiciaire pour obtenir l'annulation d'une décision qui ne respecte pas le plancher. En cas d'omission du syndic, la fiche décrit une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception d'inscrire la question à l'ordre du jour, puis la saisine du tribunal si le syndic refuse. La fiche recommande de se faire accompagner par un avocat.

Pour financer de gros travaux au-delà du fonds, la copropriété peut aussi recourir à l'emprunt collectif : voir notre article sur l'adhésion automatique à l'emprunt collectif.

Les bons réflexes

• lire la résolution « fonds de travaux » à l'ordre du jour de l'assemblée annuelle et vérifier le pourcentage voté par rapport au plancher de 5 % ;
• demander au syndic le solde du compte dédié, que le conseil syndical reçoit par relevé ;
• avant tout achat, comparer le solde du fonds au PPT et aux travaux déjà votés ;
• conserver les convocations et procès-verbaux : ils servent de preuve en cas de contestation.

Ce guide a une portée générale : il ne remplace pas la lecture du règlement de copropriété ni l'avis d'un professionnel (syndic, notaire ou avocat). Pour les règles de majorité et de budget de façon plus large, voir La copropriété : comprendre le budget, les charges et le vote en assemblée générale.

Sources

• Service-Public, « Fonds de travaux mis en place dans les copropriétés », fiche vérifiée le 9 juin 2026.
• Service-Public, « Plan pluriannuel de travaux (PPT) mis en place dans les copropriétés », fiche vérifiée le 8 juin 2026.
• Légifrance, article 14-2-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.
• Photo : Kelvin Zyteng (@zyteng) / Unsplash.