Emprunt collectif en copropriété : l'adhésion est désormais automatique, et le copropriétaire qui refuse n'a que deux mois pour le dire

Il existe depuis longtemps un emprunt collectif en copropriété. Il ne servait presque à rien : il supposait l'accord individuel de chaque copropriétaire souhaitant y participer, si bien qu'un immeuble ne pouvait jamais financer la totalité de ses travaux par cette voie. La loi du 9 avril 2024 sur l'habitat dégradé a créé un second dispositif, dit emprunt collectif à adhésion automatique, qui renverse la logique : dès lors qu'il est voté en assemblée générale, tous les copropriétaires y participent — sauf ceux qui s'y opposent expressément et paient comptant.

Ce mécanisme est resté théorique pendant près de deux ans, faute de textes d'application. Le dernier d'entre eux, le décret n° 2025-1292 du 22 décembre 2025, publié au Journal officiel du 24 décembre et entré en vigueur le lendemain, a complété l'édifice. Les assemblées générales de cet automne sont donc les premières à se tenir avec un cadre juridique complet — au moment précis où beaucoup de copropriétés doivent voter les travaux issus de leur plan pluriannuel et de leur DPE collectif.

Ce que le dispositif change

Trois différences le séparent de l'emprunt collectif classique.

La majorité de vote. L'emprunt est adopté à la même majorité que celle requise pour voter les travaux qu'il finance. C'est le changement le plus structurant : auparavant, l'unanimité était en pratique nécessaire pour engager l'ensemble des copropriétaires. Désormais, si les travaux passent, le financement passe avec eux.

L'adhésion par défaut. Tous les copropriétaires participent à l'emprunt et remboursent leur quote-part via les appels de charges, sans avance de fonds individuelle. C'est l'inverse du système antérieur, où il fallait se déclarer volontaire.

La durée. Le décret du 25 juillet 2025 fixe la durée maximale du prêt à 25 ans. Sur une rénovation énergétique lourde, cet étalement change radicalement le montant de l'appel de fonds mensuel supporté par chaque lot.

Quels travaux peuvent être financés

Le dispositif n'est pas ouvert à n'importe quelle dépense. Selon l'ANIL, il vise les catégories suivantes :

• les travaux de conservation, de sécurité ou de salubrité de l'immeuble ;
• les travaux rendus obligatoires par la loi ou par un arrêté administratif ;
• les travaux de restauration immobilière notifiés ;
• les travaux d'accessibilité aux personnes handicapées ;
• la suppression des vide-ordures ;
• les travaux d'économies d'énergie.

L'emprunt couvre le coût des travaux non couvert par les fonds déjà détenus par le syndicat — autrement dit, le fonds de travaux vient en déduction — ou le coût des travaux éligibles à l'éco-PTZ copropriété.

Refuser d'y participer : deux mois pour se manifester, six pour payer

C'est le point que tout copropriétaire doit connaître, parce qu'il court après le vote et que le silence vaut adhésion.

Le copropriétaire qui ne veut pas s'endetter dispose d'un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal de l'assemblée générale pour notifier son refus. Il doit ensuite verser la totalité de sa quote-part du coût des travaux dans un délai de six mois. À défaut de ce paiement intégral, il participe à l'emprunt collectif — son refus initial devient sans effet.

Deux conséquences pratiques en découlent. D'abord, la date de notification du procès-verbal devient une date à surveiller : c'est elle qui déclenche le compte à rebours, et non celle de la tenue de l'assemblée. C'est aussi ce qui rend décisive la question de savoir comment cette notification vous parvient — depuis le même décret du 22 décembre 2025, la voie électronique est devenue la règle et le courrier postal l'exception. Un copropriétaire qui ne consulte pas la boîte électronique déclarée peut laisser filer les deux mois sans s'en apercevoir.

Ensuite, l'arbitrage est financier et personnel : payer comptant sa quote-part suppose de disposer de la trésorerie, mais évite le coût du crédit sur une durée qui peut atteindre vingt-cinq ans. À l'inverse, participer à l'emprunt lisse la dépense sans mobiliser d'épargne. Aucune des deux options n'est la bonne dans l'absolu.

Les garanties et le rôle du syndic

Le syndic est tenu de communiquer à l'établissement prêteur l'identité et l'adresse de l'ensemble des copropriétaires — y compris de ceux qui ne souhaitent pas souscrire, lesquels doivent donc formaliser leur opposition.

Le décret du 22 décembre 2025 modifie par ailleurs le contrat-type de syndic pour y prévoir la possibilité d'une rémunération complémentaire au titre de la gestion de l'emprunt collectif. C'est un poste de dépense à examiner explicitement avant le vote : il n'est pas inclus dans le forfait de base et doit figurer au contrat.

Côté sécurisation du prêteur, un cautionnement solidaire sans franchise ni délai de carence est prévu, à hauteur de 80 % des pertes, pour les emprunts souscrits dans le cadre d'un plan de sauvegarde, d'une OPAH ou d'une ORCOD — les dispositifs applicables aux copropriétés en difficulté.

Pourquoi cela tombe maintenant

La conjonction avec le calendrier des obligations de travaux n'est pas fortuite. Beaucoup de copropriétés abordent la saison des assemblées avec deux documents neufs sur la table.

Le premier est le plan pluriannuel de travaux, désormais exigé de l'ensemble des copropriétés de plus de quinze ans, qui chiffre sur dix ans les travaux nécessaires. Le second est le DPE collectif, obligatoire depuis le 1er janvier 2026 y compris pour les copropriétés de moins de cinquante lots. Ces deux documents produisent des devis ; l'emprunt collectif est l'instrument qui permet de les voter sans exiger de chaque copropriétaire un chèque immédiat.

Il se combine enfin avec les aides existantes : MaPrimeRénov' Copropriété finance jusqu'à 45 % du montant des travaux dans la limite de 25 000 € par lot. L'emprunt ne porte alors que sur le reste à charge, ce qui réduit d'autant la durée et le coût du crédit.

Ce qu'il faut vérifier avant de voter

• le montant exact du reste à charge après déduction du fonds de travaux et des subventions notifiées, et non le montant brut des devis ;
• le taux, la durée et le coût total du crédit, ainsi que les conditions de remboursement anticipé ;
• la rémunération complémentaire du syndic au titre de la gestion de l'emprunt, telle qu'inscrite au contrat ;
• l'impact sur l'appel de charges trimestriel lot par lot, en euros, ce qui est la seule donnée que la plupart des copropriétaires comprennent immédiatement ;
• le sort de la quote-part en cas de vente du lot pendant la durée du prêt, question à poser au syndic avant le vote et non après.

En cas de doute sur une situation concrète, l'ADIL du département renseigne gratuitement les copropriétaires.

Sources

• Copropriété : emprunt collectif à adhésion automatique, ANIL — fondement dans la loi n° 2024-322 du 9 avril 2024, décrets d'application n° 2025-499 du 6 juin 2025, n° 2025-711 du 25 juillet 2025 et n° 2025-1292 du 22 décembre 2025, majorité de vote, travaux finançables, délai de refus de deux mois et versement sous six mois, durée maximale de 25 ans, cautionnement à hauteur de 80 %
• Décret n° 2025-1292 du 22 décembre 2025 modifiant le décret n° 67-223 du 17 mars 1967, Légifrance — publié au Journal officiel n° 0301 du 24 décembre 2025 ; modalités de l'emprunt collectif, contrat-type de syndic et notifications

Photo : façades et balcons d'immeubles d'habitation — Rachel Calvo sur Unsplash.