Grasse 2026 : la capitale du parfum, sous-préfecture à 3 634 €/m², 56 % sous Cannes et 40 % sous Nice

Sous-préfecture des Alpes-Maritimes, Grasse compte 50 970 habitants (recensement 2023, Insee) et affiche un prix médian de 3 634 €/m² dans les annonces de vente Zimo. C'est 56 % de moins que Cannes (8 297 €/m²), 40 % de moins que Nice (6 073 €/m²), 44 % de moins qu'Antibes (6 465 €/m²) et 41 % de moins que la moyenne du département (6 163 €/m²). Elle reste 18 % sous la région Provence-Alpes-Côte d'Azur (4 444 €/m²), mais 35 % au-dessus de Draguignan (2 683 €/m²), l'ancienne préfecture du Var.

Ce que disent les annonces

Sur les 477 annonces de vente publiées sur Zimo, la médiane s'établit à 245 000 € pour 69 m². Les trois quarts des biens se situent entre 2 949 et 4 524 €/m².

• Appartements (339 annonces) : 3 452 €/m², soit 199 000 € pour 62 m². Le T2 est à 3 327 €/m² (153 000 €, 45 m²), le T3 à 3 345 €/m² (225 000 €, 64 m²) et le T4 à 3 696 €/m² (290 000 €, 82 m²).
• Maisons (122 annonces) : 4 558 €/m², soit 532 500 € pour 120 m².
• Location (159 annonces) : 890 € par mois en médiane pour 49 m², soit 20 €/m². Un appartement se loue 870 € (46 m²), un T2 805 € et un T3 1 065 €.

Rapporté à ces médianes, le loyer annuel d'un appartement représente un rendement brut indicatif d'environ 5,2 % du prix médian de vente, et d'environ 6,3 % pour un T2. Ces chiffres croisent deux échantillons d'annonces différents, sans charges ni fiscalité ni vacance : ils donnent un ordre de grandeur, pas un rendement garanti.

Une population stable, des résidences secondaires en hausse

Grasse comptait 51 021 habitants en 2012, 50 396 en 2017 et 50 970 en 2023 : un niveau quasi inchangé sur onze ans (−0,1 %), avec une reprise de 1,1 % depuis 2017. Le ménage moyen compte 2,21 personnes (22 063 ménages) et les 65 ans et plus représentent 20,2 % des habitants. Sur 27 200 logements, 81,1 % sont des résidences principales, 12,2 % des résidences secondaires ou occasionnelles (5,9 % en 2012) et 6,7 % des logements vacants (9,8 % en 2012). La ville compte 55,3 % de propriétaires et 41,3 % de locataires, dont 12,2 % en HLM.

Le niveau de vie médian atteint 26 100 € et le taux de pauvreté 16,8 %. Le chômage au sens du recensement touche 11,3 % des 15-64 ans, contre 15,2 % en 2017.

Un bassin d'emploi où le parfum pèse encore

La commune offre 21 231 emplois (19 503 en 2017). Le commerce, les transports et les services en concentrent 42,1 %, l'administration, l'enseignement, la santé et l'action sociale 35,3 %, l'industrie 14,8 % et la construction 7,3 %. La parfumerie est l'activité historique : selon Wikipédia, une soixantaine d'entreprises y emploient 3 500 personnes directement, et les savoir-faire liés au parfum de Grasse ont été inscrits au patrimoine culturel immatériel de l'humanité par l'Unesco en novembre 2018. La ville se présente comme la capitale mondiale du parfum depuis le XVIIe siècle.

Patrimoine : cathédrale, musées et fêtes

Grasse est labellisée Ville d'art et d'histoire. On y visite la cathédrale Notre-Dame-du-Puy, le musée international de la Parfumerie, installé dans l'hôtel de Pontevès, et le musée Fragonard, inauguré en 1921. La Fête du Jasmin, créée en 1946, et le salon Exporose rythment l'année. Cette notoriété nourrit une fréquentation touristique que Wikipédia chiffre à plus de deux millions de visiteurs par an.

Accessibilité : l'A8, le TER et les cars

Grasse se rejoint par l'A8 (sortie 42) et par la liaison routière avec Cannes. La gare a rouvert aux voyageurs le 26 mars 2005 ; selon Wikipédia, un TER circule environ toutes les heures et la gare accueille près de 2 500 voyageurs par jour. Des lignes d'autocars relient Nice (ligne 500) et Cannes (ligne 610). Les sources consultées ne mentionnent pas de desserte TGV à Grasse : pour une liaison longue distance, il faut vérifier les horaires auprès de la SNCF. Pour qui travaille à Cannes, Antibes ou Nice, Grasse offre un compromis : un prix au mètre carré nettement inférieur, au prix d'un trajet quotidien.

Sources

• Insee, Dossier complet de la commune de Grasse (COM-06069), recensement 2023 et Filosofi 2023.
• Zimo, price_snapshot, univers immobilier, annonces publiées au 1er novembre 2026 (477 annonces de vente et 159 annonces de location à Grasse).
• Wikipédia, « Grasse » : statut, patrimoine, économie, transports (consulté le 1er novembre 2026).
• Photo : Armands Brants (@armandsbrants), Unsplash, licence Unsplash.

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