Crédit immobilier : le HCSF maintient ses règles inchangées lors de sa séance du 15 septembre, le taux d'effort moyen ressort à 30,9 %

Le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) s'est réuni mardi 15 septembre 2026 au ministère de l'Économie, des Finances et de la Souveraineté industrielle, énergétique et numérique, pour sa troisième séance de l'année. Verdict pour les emprunteurs : aucune règle ne change, mais le communiqué officiel publié à l'issue de la réunion contient plusieurs chiffres qui éclairent l'état réel du marché du crédit à l'habitat, loin des discours alarmistes de la rentrée.

Le coussin de fonds propres contracyclique maintenu à 1 %

Le Haut Conseil a examiné les risques susceptibles d'affecter la stabilité financière : tensions persistantes sur les marchés obligataires liées au conflit au Moyen-Orient, endettement élevé des économies avancées, incertitude sur les prix de l'énergie. Il relève toutefois la résilience des acteurs financiers français — banques et assureurs ont publié des résultats en hausse au premier semestre, avec des bilans bien dotés en capital et en liquidités. Compte tenu de ces éléments, « sans signe de restriction de l'offre de crédit », le Haut Conseil maintient le taux de la réserve de protection du crédit à 1 %, sans le relever ni l'abaisser.

Les chiffres du crédit à l'habitat que révèle le communiqué

Au-delà de la décision institutionnelle, le communiqué du HCSF livre un instantané précis du marché :

• la production de nouveaux crédits à l'habitat (hors renégociations) dépasse 10 milliards d'euros par mois depuis octobre 2024, et s'établit à 11,0 milliards d'euros en juillet 2026 ;
• la maturité moyenne des prêts accordés atteint 22,7 ans ;
• le taux d'effort moyen des emprunteurs — mensualités et assurance rapportées aux revenus — ressort à 30,9 % en juin 2026, nettement sous le plafond réglementaire de 35 % ;
• l'utilisation de la marge de flexibilité dont bénéficient les banques pour déroger aux critères standards progresse à 18,1 % au deuxième trimestre 2026, contre 16,0 % un an plus tôt.

Le Haut Conseil « se félicite de la bonne appropriation de la norme et de ses flexibilités par les établissements bancaires », qui permettent, selon lui, d'accompagner le financement de projets aux profils atypiques (primo-accédants, investisseurs locatifs, opérations avec travaux) tout en conservant un cadre prudent pour l'ensemble du système financier.

Rappel du cadre en vigueur depuis 2022

Les règles d'octroi n'ont pas bougé depuis leur codification en 2022 : un établissement ne peut, en principe, accorder un crédit immobilier si le taux d'effort dépasse 35 % des revenus nets de l'emprunteur ou si la durée excède 25 ans (27 ans en cas d'acquisition en VEFA ou de travaux représentant plus de 10 % du montant total de l'opération). Une marge de dérogation, plafonnée à 20 % de la production trimestrielle de chaque établissement, permet de financer des dossiers hors normes — jeunes actifs, professions libérales, opérations patrimoniales. C'est précisément cette marge dont l'usage progresse, sans que le Haut Conseil y voie un motif d'inquiétude.

Notre lecture

Le message du HCSF est celui d'un statu quo assumé : ni resserrement, ni assouplissement des conditions d'octroi, dans un contexte où les taux de crédit immobilier se sont stabilisés après la remontée de la BCE. Le taux d'effort moyen à 30,9 % — soit plus de quatre points sous le plafond de 35 % — confirme que la contrainte réglementaire n'est, pour l'instant, pas le principal frein à l'accès au crédit : ce sont surtout l'apport personnel exigé et le niveau des prix qui pèsent sur les ménages modestes et les primo-accédants. La hausse de l'usage de la marge de flexibilité, elle, traduit une adaptation progressive des banques aux dossiers non standards plutôt qu'un relâchement généralisé des critères.

Sources

• Ministère de l'Économie et des Finances — Communiqué de presse du Haut Conseil de stabilité financière, séance du 15 septembre 2026
• economie.gouv.fr — Communiqués de presse du HCSF

Photo : Jakub Żerdzicki — Unsplash — clés, pièces de monnaie et maisons miniatures, symboles du financement immobilier