Individualisation des frais de chauffage : au 1^er janvier 2027, tous les compteurs devront être télérelevables — et l'amende atteint 1 500 € par logement et par an

C'est l'une des obligations les plus anciennes du logement collectif, et l'une des plus mal appliquées. Depuis dix ans, un immeuble équipé d'un chauffage collectif doit en principe mesurer ce que chaque logement consomme réellement, et répartir la facture en conséquence. La saison de chauffe qui s'ouvre est la dernière avant une échéance nette : au 1^er janvier 2027, les appareils installés devront tous permettre le relevé à distance. Les assemblées générales de rentrée sont donc le dernier créneau confortable pour voter la mise en conformité — sachant que la sanction, elle, existe déjà et qu'elle se compte par logement.

Ce que la loi impose exactement

Le principe est posé par l'article 26 de la loi du 17 août 2015 relative à la transition énergétique pour la croissance verte, et détaillé aux articles R. 241-6 et suivants du code de l'énergie. Il vise les immeubles collectifs à usage d'habitation — copropriétés comme immeubles de rapport détenus par un bailleur unique — dotés d'une installation de chauffage commune, ou raccordés à un réseau de chaleur.

L'obligation comporte deux volets qu'on confond souvent :

• Mesurer : installer des compteurs individuels d'énergie thermique ou, lorsque c'est techniquement impossible, des répartiteurs de frais de chauffage posés sur chaque émetteur.
• Répartir : ventiler la facture de combustible ou d'énergie entre les logements en fonction de ces relevés, et non plus selon les seuls tantièmes.

Un point pratique est fréquemment oublié : les robinets thermostatiques doivent être posés sur les émetteurs avant les appareils de mesure. Compter sans permettre de régler n'aurait aucun sens — un occupant ne peut être facturé sur une consommation qu'il n'a pas les moyens de piloter.

Le seuil de 80 kWh/m²/an, qui exempte réellement

Tous les immeubles ne sont pas concernés. Le critère est la consommation de chauffage rapportée à la surface habitable :

• En dessous de 80 kWh/m²SHAB par an, l'immeuble est exempté de l'obligation. C'est le seuil fixé par arrêté conjoint des ministres chargés de l'énergie et de la construction.
• Entre 80 et 120 kWh/m²SHAB par an, les appareils devaient être en service au plus tard le 25 octobre 2020. Cette échéance est dépassée depuis près de six ans : les immeubles concernés qui n'ont rien fait sont en infraction, pas en sursis.
• Au-dessus de 120 kWh/m²SHAB par an, l'obligation s'imposait plus tôt encore.

Ce seuil n'a rien d'anecdotique. Un immeuble correctement isolé, ou raccordé à un réseau performant, peut passer sous les 80 kWh/m² et sortir définitivement du dispositif. À l'inverse, une copropriété des années 1960 à chauffage collectif au gaz se situe très souvent entre 120 et 200 kWh/m². Avant de voter quoi que ce soit, la première dépense utile est donc le calcul de cette consommation de référence : c'est lui qui détermine si la copropriété doit agir ou peut s'abstenir.

Les deux dérogations, et ce qu'elles exigent

Le code de l'énergie admet que l'obligation puisse être écartée dans deux hypothèses, auxquelles s'ajoutent des exclusions de plein droit (logements-foyers, établissements d'hôtellerie) :

• L'impossibilité technique. Elle vise les configurations où l'on ne peut ni compter ni réguler logement par logement : planchers chauffants noyés dans la dalle, distribution monotube en série, chauffage par air chaud, certains réseaux bouclés anciens.
• Le coût excessif. La dérogation est admise lorsque la dépense d'installation et d'exploitation est disproportionnée au regard des économies d'énergie qui peuvent en être attendues.

Dans les deux cas, la dérogation ne se présume pas : le syndic ou le propriétaire doit établir une note justifiant l'impossibilité technique ou le coût excessif, et la conserver. C'est cette note, et elle seule, qui sera opposée en cas de contrôle. Une copropriété qui « sait » qu'elle est dérogatoire mais n'a jamais fait établir le document se retrouve, sur le papier, dans la même situation qu'une copropriété qui n'a rien fait.

70 / 30 : la clé de répartition

Une fois les appareils posés, la facture ne devient pas intégralement individuelle. La réglementation impose un partage :

• 70 % des frais de combustible ou d'énergie sont répartis selon les consommations individuelles relevées ;
• 30 % restent des frais communs, répartis selon les tantièmes — ils couvrent le chauffage des parties communes et les déperditions du réseau de distribution.

Cette part commune n'est pas une concession : elle corrige les effets de situation. Un logement en dernier étage, sous toiture, ou en pignon nord, consomme mécaniquement davantage qu'un logement enclavé au cœur de l'immeuble, à confort égal. Sans part fixe, l'individualisation reviendrait à faire payer la géométrie du bâtiment à ses occupants. Les frais d'entretien et de relevé des appareils, eux, suivent la répartition prévue par le règlement de copropriété ou le bail.

L'information des occupants : deux fois par an, puis chaque mois

Le volet le moins connu est aussi celui qui bouge le plus. Le décret n° 2020-886 du 20 juillet 2020, relatif aux modalités d'accès aux informations de consommation et de facturation dans les immeubles collectifs dotés de dispositifs d'individualisation et dans les immeubles raccordés à un réseau de chaleur, a transformé une obligation de comptage en obligation d'information continue.

Concrètement, les occupants doivent recevoir une évaluation de leur consommation au moins deux fois par an. Et lorsque les appareils sont télérelevables, cette information devient quasi mensuelle pendant la saison de chauffe : le relevé cesse d'être un décompte annuel découvert au moment de la régularisation, pour devenir un signal utilisable en cours d'hiver.

C'est là que se situe l'échéance à retenir. Au 1^er janvier 2027, l'ensemble des appareils installés devront permettre le relevé à distance. Une copropriété qui ferait poser aujourd'hui des répartiteurs à relevé visuel — moins chers à l'achat — s'exposerait donc à devoir les remplacer dans quinze mois. C'est l'argument décisif à porter en assemblée générale : le sujet n'est plus « faut-il individualiser ? », mais « avec quel matériel, pour ne pas payer deux fois ? ».

1 500 € par logement et par an

La sanction est administrative et progressive. L'autorité administrative met d'abord le syndic ou le propriétaire en demeure de se conformer dans un délai déterminé. À défaut de réponse ou de mise en conformité dans ce délai, elle peut prononcer une amende pouvant atteindre 1 500 € par logement et par an, renouvelable tant que l'immeuble n'est pas en règle.

L'ordre de grandeur mérite d'être posé : pour une copropriété de quarante logements, le plafond théorique atteint 60 000 € par an — soit davantage, dans bien des cas, que le coût complet de l'installation qu'il s'agissait d'éviter. C'est une sanction qui vise le syndicat des copropriétaires, donc, in fine, chaque copropriétaire au prorata de ses tantièmes.

Ce qu'il faut mettre à l'ordre du jour

La décision d'équiper l'immeuble relève de la majorité simple de l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965 : celle des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés. C'est la majorité la plus accessible, et elle place la question dans le régime ordinaire des travaux votés en assemblée générale.

Pour une AG de rentrée, l'ordre du jour utile tient en quatre points : faire établir la consommation de référence en kWh/m²SHAB ; si elle dépasse 80, demander deux ou trois devis intégrant explicitement le télérelevé ; à défaut, faire rédiger la note de dérogation et l'annexer au procès-verbal ; enfin, vérifier la cohérence avec le plan pluriannuel de travaux, puisque l'isolation votée demain peut faire passer l'immeuble sous le seuil et rendre l'installation superflue.

Côté locataires, l'individualisation change la nature du poste chauffage sans changer sa qualification : il reste une charge récupérable, mais son montant devient propre à chaque logement. La régularisation annuelle doit refléter les relevés individuels, et le décompte doit être justifiable ligne à ligne — un point qui relève des règles générales exposées dans notre guide des charges récupérables.

Enfin, pour un acquéreur, la question mérite d'être posée avant l'offre. Une copropriété à chauffage collectif non individualisée et située au-dessus du seuil porte une dépense latente, au même titre qu'un ravalement non provisionné. Cela se vérifie dans les procès-verbaux d'assemblée générale des trois dernières années, et cela se négocie — un réflexe utile quand on compare des appartements à vendre dans des immeubles d'époques différentes, ou qu'on arbitre entre collectif ancien et maison individuelle.

Sources

• Individualisation des frais de chauffage et de refroidissement, ANIL — seuil de 80 kWh/m²SHAB/an, calendrier, dérogations, répartition 70/30, information des occupants, télérelevé au 1^er janvier 2027 et sanction
• Décret n° 2020-886 du 20 juillet 2020, Légifrance — accès aux informations de consommation et de facturation dans les immeubles collectifs
• Individualisation des frais de chauffage dans les logements collectifs, Cegibat (GRDF) — cas d'impossibilité technique et modalités pratiques
• Note sur l'individualisation des frais de chauffage, Union sociale pour l'habitat

Photo : radiateur en fonte sous une fenêtre à châssis bois — Julian Hochgesang sur Unsplash.