Cession de parts de SCI : depuis la loi du 25 juin 2026, l'acte sous seing privé est nul

C'est une révolution silencieuse, votée dans un texte que personne n'aurait pensé à ouvrir en cherchant du droit immobilier. La loi n° 2026-534 du 25 juin 2026 relative à la lutte contre les fraudes sociales et fiscales, publiée au Journal officiel du 26 juin 2026, a créé un article 1865-1 du Code civil. Depuis son entrée en vigueur, le lendemain de la publication, une cession de parts de société civile immobilière rédigée par les associés eux-mêmes, sur un modèle trouvé en ligne, n'est plus seulement risquée : elle est nulle.

Deux mois plus tard, la mesure reste largement ignorée des associés de SCI familiales, qui sont pourtant les premiers concernés. Le sujet reviendra sur la table à la rentrée : le 122^e Congrès des notaires de France, qui se tiendra à Lille du 30 septembre au 2 octobre 2026 sur le thème « Le notaire et l'impôt », en fera un cas d'école.

Ce que dit exactement le nouvel article 1865-1

Le mécanisme est simple, et sa sanction brutale. Toute cession de parts sociales ou d'actions d'une personne morale à prépondérance immobilière doit désormais être constatée par l'un de ces trois actes, et par aucun autre :

• un acte authentique établi par un notaire ;
• un acte contresigné par avocat ;
• un acte sous signature privée rédigé par un expert-comptable, dans le prolongement direct de sa mission comptable.

Le point commun de ces trois professionnels : ils sont tous assujettis aux obligations de lutte contre le blanchiment de capitaux et le financement du terrorisme (LCB-FT). C'est toute la logique du texte. Le législateur ne cherche pas à compliquer la vie des familles ; il veut qu'un tiers soumis à déclaration de soupçon regarde passer chaque transfert de titres immobiliers.

La sanction est la nullité de la cession. Pas une amende, pas une régularisation : l'acte n'a jamais produit d'effet. S'y ajoute une seconde barrière, fiscale cette fois : l'article 635-0 A du Code général des impôts, créé par la même loi, ferme la porte de l'enregistrement à un acte qui ne respecterait pas ces formes. Sans enregistrement, pas d'opposabilité aux tiers, pas de mise à jour propre au greffe, pas de preuve fiscale de la date.

Qui est concerné : bien plus que les SCI

La notion de société à prépondérance immobilière renvoie à l'article 726, I, 2° du Code général des impôts : une société non cotée dont plus de la moitié de l'actif, en valeur réelle, est composée d'immeubles ou de droits immobiliers situés en France.

Trois précisions comptent, parce qu'elles piègent :

• Le seuil s'apprécie en valeur réelle, pas en valeur comptable. Une SCI qui a acheté un immeuble en 2005, largement amorti au bilan mais qui vaut aujourd'hui trois fois son prix, peut basculer dans la prépondérance immobilière sans que ses associés s'en aperçoivent.
• La forme sociale est indifférente. SCI, SARL de famille, SAS patrimoniale, holding : ce qui compte est la composition de l'actif, pas l'étiquette.
• Les placements collectifs sont exclus : SCPI et organismes de placement collectif visés à l'article L. 214-1 du Code monétaire et financier restent hors du dispositif.

En pratique, l'écrasante majorité des SCI familiales détenant un ou deux biens tombe dans le champ. C'est précisément la population qui, jusqu'ici, rédigeait ses cessions elle-même.

Le réflexe qui devient dangereux

Le schéma classique de la SCI familiale était rodé. Les parents créent une SCI, y logent un immeuble locatif, puis transmettent progressivement des parts aux enfants — par donation, ou par cession à prix d'ami. Chaque année, un acte de deux pages, signé au coin de la table, enregistré au service des impôts, une mention au registre des mouvements de titres, et l'affaire était réglée pour quelques centaines d'euros.

Ce schéma est mort le 26 juin 2026. Et il l'est de manière rétroactive dans ses effets pratiques : une cession réalisée depuis cette date sur un modèle sous seing privé est nulle, la nullité pouvant être invoquée par toute personne intéressée. Un associé mécontent, un héritier écarté, un créancier, l'administration fiscale. La nullité peut donc resurgir dix ans plus tard, au moment où le patrimoine se dénoue — c'est-à-dire au pire moment.

Il faut mesurer ce que cela signifie pour une famille : si la cession est annulée, les parts n'ont jamais quitté le cédant. La stratégie de transmission construite sur quinze ans se détricote, avec un effet en cascade sur les droits de succession, sur l'assiette de l'IFI et sur la répartition entre héritiers.

Le coût : ce que change vraiment le passage par un professionnel

Beaucoup d'associés redoutent une explosion des frais. La réalité est plus nuancée, parce que le poste principal n'a pas bougé : la fiscalité de la cession elle-même.

Les cessions de participations dans des personnes morales à prépondérance immobilière restent taxées au droit d'enregistrement de 5 % prévu à l'article 726, I, 2° du CGI, calculé sur le prix ou la valeur réelle des parts. C'est ce taux — et non les honoraires — qui pèse. À titre de comparaison, une vente directe de l'immeuble supporterait des droits de mutation à titre onéreux voisins de 5,81 %, portés jusqu'à environ 6,32 % dans les départements ayant activé la majoration temporaire de 0,5 point.

Ce qui s'ajoute, c'est l'intervention obligatoire du rédacteur. Les honoraires d'un acte d'avocat ou d'un acte notarié pour une cession de parts se négocient et varient fortement selon la complexité du dossier : il n'existe pas de tarif unique, et il est prudent de demander un devis écrit avant de s'engager. Le surcoût réel est celui d'un conseil — que beaucoup de familles auraient d'ailleurs eu intérêt à prendre bien avant 2026.

Ce qu'il faut faire maintenant

• Vous avez cédé des parts depuis le 26 juin 2026 sans professionnel : faites auditer l'acte sans attendre. Une régularisation par un acte réitératif dans les formes légales est généralement possible tant que personne n'a invoqué la nullité ; elle devient beaucoup plus délicate en cas de conflit ouvert.
• Vous préparez une transmission progressive : recalculez d'abord la prépondérance immobilière en valeur réelle, bien immobilier réévalué au prix du marché. Une estimation actualisée des biens comparables à la vente dans votre secteur est le point de départ le plus fiable.
• Vous êtes gérant de SCI : mettez à jour le registre des mouvements de titres et vérifiez la chaîne des cessions passées. Les cessions antérieures au 26 juin 2026 restent valables sous l'ancien régime, mais un audit de la chaîne évite les mauvaises surprises.
• Vous envisagez une SCI pour un nouvel achat : intégrez ce coût de formalisme dans l'arbitrage entre détention en direct, indivision et société. La SCI reste souvent pertinente, mais elle est devenue un peu moins souple.

Une dernière remarque, qui n'est pas anodine. Cette réforme n'est pas isolée : elle s'inscrit dans un mouvement de fond de traçabilité de la détention immobilière indirecte, dont relève aussi la montée en charge de la facturation électronique pour les SCI assujetties à la TVA. La SCI n'est plus l'objet discret qu'elle a longtemps été.

Sources

• LOI n° 2026-534 du 25 juin 2026 relative à la lutte contre les fraudes sociales et fiscales, Légifrance
• Cessions de parts de sociétés à prépondérance immobilière : les règles changent, Conseil supérieur du notariat
• Le nouveau formalisme applicable aux cessions de titres des sociétés à prépondérance immobilière, Seban Avocats
• 122^e Congrès des notaires de France, Lille, 30 septembre - 2 octobre 2026

Photo d'illustration : signature d'un document — Cytonn Photography sur Unsplash.