La prescription en location : trois ans pour réclamer loyers et charges, un an pour la révision — le guide 2026

Un loyer oublié depuis quatre ans, une régularisation de charges jamais réclamée, un trop-perçu découvert tard : en location, le temps joue contre celui qui attend. Depuis la loi ALUR, l'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 fixe un délai unique de trois ans pour agir, avec une exception d'un an pour la révision du loyer. Ce guide dit ce que ces délais couvrent, d'où ils partent et comment les arrêter.

Le principe : trois ans à compter du jour où l'on a su

L'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que « toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit ». Deux points sont à retenir :

• Le champ est large. Le texte vise toutes les actions nées du bail d'habitation en résidence principale, pas seulement le paiement des loyers. Avant la loi ALUR, entrée en vigueur le 27 mars 2014, la loi de 1989 ne prévoyait rien et le délai de droit commun de cinq ans de l'article 2224 du Code civil s'appliquait.
• Le point de départ est subjectif. Le délai court du jour où l'on a connu, ou aurait dû connaître, le fait qui ouvre le droit. Pour un loyer impayé, c'est en pratique l'échéance non réglée.

Côté bailleur : loyers et charges impayés

Service-public résume la règle pour le propriétaire : il peut réclamer pendant 3 ans tout impayé de charges ou de loyers qui lui est dû. Les exemples de la fiche officielle sont parlants : une dette d'octobre 2026 peut être réclamée jusqu'en octobre 2029 ; une dette de mars 2025, jusqu'en mars 2028. Chaque échéance a donc son propre compte à rebours : les premiers mois d'un impayé ancien s'éteignent alors que les derniers restent exigibles.

Pour un bailleur confronté à un retard, la conséquence est simple : une créance laissée dormir perd de la valeur mois après mois. Les étapes pour agir sont détaillées dans notre guide pour gérer les impayés de loyer. Un autre délai, sans rapport avec la prescription, encadre la procédure d'injonction de payer : il fait l'objet de notre article sur l'injonction de payer.

Côté locataire : le même délai, à la lettre

Le texte parle de « toutes actions dérivant d'un contrat de bail ». À sa lettre, il s'applique donc aussi aux demandes du locataire. Cela concerne les sommes qu'il estime avoir payées en trop, ou la restitution du dépôt de garantie, dont le régime est expliqué dans notre guide du dépôt de garantie. Les pages officielles que nous avons consultées ne détaillent pas chaque cas : en cas de doute sur le point de départ, mieux vaut agir tôt et se faire conseiller par une ADIL.

L'exception : un an pour réviser le loyer

L'action du bailleur en révision du loyer obéit à un délai plus court, un an à compter de la date convenue au bail pour réviser. S'il ne manifeste pas sa volonté de réviser dans ce délai, il est réputé avoir renoncé au bénéfice de la clause pour l'année écoulée ; s'il la manifeste à temps, la révision prend effet à compter de sa demande (articles 7-1 et 17-1 de la loi de 1989). Le détail du mécanisme figure dans notre guide de la révision annuelle du loyer.

Les baux signés avant le 27 mars 2014

Pour les baux conclus avant l'entrée en vigueur de la loi ALUR, la prescription quinquennale de droit commun s'appliquait. Le droit transitoire de l'article 2222 du Code civil a ensuite joué : le nouveau délai court à compter de l'entrée en vigueur de la loi nouvelle, sans pouvoir excéder la durée prévue par la loi antérieure. Pour ces baux, la prescription de cinq ans s'applique donc dans la limite du délai de trois ans, soit jusqu'au 27 mars 2017 (ANIL). Ce n'est plus un sujet pour les créances récentes, mais il explique que d'anciens dossiers reposent encore sur l'ancien régime.

Arrêter ou suspendre le délai

Les règles générales du Code civil permettent d'agir sur le compte à rebours :

• La reconnaissance de dette : lorsque le débiteur reconnaît le droit du créancier, le délai est interrompu (article 2240) ;
• La demande en justice, même en référé, interrompt le délai, y compris devant une juridiction incompétente (article 2241). L'interruption est non avenue si le demandeur se désiste, laisse périmer l'instance ou voit sa demande définitivement rejetée (article 2243) ;
• La médiation ou la conciliation suspendent le délai (article 2238) : le temps déjà écoulé n'est pas effacé, mais le compte à rebours s'arrête.

Après une interruption, un nouveau délai de même durée recommence à courir. Une simple lettre de relance ou un courriel, en revanche, ne figure pas parmi ces causes : il peut servir de preuve, il n'arrête pas la prescription.

Les réflexes à garder

• Dater chaque créance. Dressez la liste des échéances impayées avec leur date : c'est le calendrier de la prescription.
• Ne pas confondre relance et acte interruptif. Seuls une reconnaissance de dette, une demande en justice ou une cause prévue par le Code civil comptent.
• Surveiller le délai d'un an de la révision. Un bailleur qui oublie son indice perd la hausse de l'année écoulée.
• Vérifier le type de contrat. Ce guide porte sur les baux d'habitation de la loi de 1989 ; d'autres régimes, comme le bail commercial, ont leurs propres règles.

Sources

• Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 7-1 (prescription triennale) et article 17-1 (révision du loyer), tels que reproduits par l'ANIL et par SeLoger.
• ANIL, « Jurisprudences : délais de prescription et application de la loi dans le temps ».
• SeLoger, « Loi ALUR : les nouvelles règles de prescription en matière de bail d'habitation ».
• Service-public.gouv.fr, fiche « Caution du locataire ou du colocataire dans un logement privé » (F31267) : délai de 3 ans et exemples de dates.
• Code civil, articles 2222, 2224, 2238, 2240, 2241 et 2243.