Prix des logements anciens : −1,0 % au deuxième trimestre 2026, l’indice Notaires-Insee publié ce 8 septembre efface la hausse du début d’année

Les indices Notaires-Insee des prix des logements anciens ont été publiés ce mardi 8 septembre 2026 à 8 h 45. Au deuxième trimestre 2026, les prix des logements anciens en France (hors Mayotte) reculent de 1,0 % par rapport au trimestre précédent, en données corrigées des variations saisonnières. Sur un an, la baisse atteint 0,8 %.

C’est un renversement net. Trois mois plus tôt, l’indice du premier trimestre 2026 affichait +0,2 % sur le trimestre et +0,1 % sur un an : après deux années de correction, le marché semblait avoir trouvé son plancher. Le deuxième trimestre efface cette stabilisation et ramène l’indice annuel en territoire négatif.

La maison décroche, l’appartement résiste

Le chiffre d’ensemble masque deux marchés qui ne vont pas dans le même sens :

• Appartements anciens : −0,6 % sur le trimestre, −0,1 % sur un an. À l’échelle annuelle, le collectif est donc quasiment stable ;
• Maisons anciennes : −1,3 % sur le trimestre, −1,3 % sur un an. La maison individuelle recule deux fois plus vite que la moyenne, et sa baisse trimestrielle se transmet intégralement à sa baisse annuelle.

Cet écart de 1,2 point entre appartement et maison sur douze mois est le fait marquant de la publication. Il inverse la hiérarchie de la période 2020-2022, où la maison avec extérieur captait toute la demande post-confinements. Depuis, deux forces jouent contre elle : le coût du crédit, qui pèse davantage sur des tickets d’acquisition plus élevés, et le calendrier énergétique, qui frappe plus durement un parc individuel ancien souvent moins bien classé au DPE.

À l’inverse, l’appartement bénéficie d’un ticket d’entrée plus bas, d’une demande locative qui ne faiblit pas et d’une offre contrainte dans les centres. Il amortit mieux le choc.

Ce que disait le trimestre précédent

Pour situer le mouvement, il faut rappeler la photographie du premier trimestre 2026, publiée en juin : hausse de 0,9 % en Île-de-France sur le trimestre (+0,6 % sur un an) contre une stabilité parfaite en province (0,0 % sur le trimestre comme sur un an), et un volume de transactions cumulé sur douze mois de 952 000, inchangé par rapport au trimestre précédent.

Autrement dit : le marché n’avait pas redémarré, il avait cessé de baisser. Le deuxième trimestre montre que cette accalmie n’était pas un point d’appui.

Pourquoi le retournement n’a rien d’une surprise

Trois signaux convergents l’annonçaient depuis la fin du printemps.

Le crédit s’est renchéri. Les barèmes de rentrée remontent de 0,10 à 0,20 point, avec l’OAT 10 ans installée au-dessus de 4 %. Chaque dixième de point de taux retire mécaniquement une fraction de capacité d’emprunt, donc de prix acceptable.

Les professionnels le constatent sur le terrain. Le baromètre Immonot de la rentrée montre que 60 % des notaires observent des prix en baisse et qu’aucun n’anticipe de hausse cet automne. Les indices Notaires-Insee, construits sur les actes signés, décrivent un marché avec trois à quatre mois de retard : ils confirment aujourd’hui ce que les avant-contrats du printemps annonçaient.

Les délais s’allongent. Vendre prend désormais 110 jours en moyenne, et c’est le prix de départ qui explique l’essentiel de la dispersion. Dans un marché qui recule de 1 % par trimestre, un bien surévalué de 8 % au lancement met deux ans à être rattrapé par le marché — s’il l’est.

Ce que cela change concrètement

Pour un vendeur : la fenêtre de tir se resserre. Une baisse de 1,0 % en un trimestre signifie qu’un bien affiché aujourd’hui au prix du marché de mars est déjà 1 % trop cher. Sur une maison, l’écart est de 1,3 %. Le réflexe consistant à « tester » un prix haut pendant deux mois coûte, dans ce contexte, plus cher que la remise qu’il prétend éviter.

Pour un acheteur : le pouvoir de négociation revient, mais il est partiellement neutralisé par la remontée des taux. Un recul de 1 % du prix compense environ 0,08 point de hausse de taux sur vingt ans : la baisse des prix ne finance donc pas, à elle seule, la hausse du coût du crédit. L’arbitrage se joue moins sur « attendre ou acheter » que sur la qualité énergétique du bien, dont la décote reste le principal levier de négociation.

Pour un propriétaire qui vend et rachète : la baisse s’applique aux deux côtés de l’opération. Si le bien vendu est une maison et le bien acheté un appartement, l’écart de 1,2 point sur un an joue en défaveur du vendeur. Dans le sens inverse, il joue en sa faveur.

Enfin, un rappel utile pour les cessions réalisées cette année : la plus-value immobilière se calcule sur l’écart entre prix d’acquisition et prix de cession, sans indexation sur l’indice des prix. Une revente en repli n’ouvre aucun droit à moins-value imputable pour un particulier.

Prochaine échéance

L’indice Notaires-Insee du troisième trimestre 2026 est attendu en décembre. D’ici là, deux publications compteront davantage pour anticiper la suite : les volumes de transactions cumulés sur douze mois, qui disent si le marché se contracte ou se réanime, et la trajectoire des taux après la réunion de la Banque centrale européenne du 10 septembre.

Sources

• Au premier trimestre 2026, les prix des logements anciens sont en hausse (+0,2 %), Insee, Informations rapides n° 130 — données du trimestre précédent, ventilation Île-de-France / province, volume de transactions sur douze mois
• Indices Notaires-Insee des prix des logements anciens, deuxième trimestre 2026 — publication du 8 septembre 2026 à 8 h 45 : −1,0 % sur le trimestre et −0,8 % sur un an (France hors Mayotte, données CVS) ; appartements −0,6 % et −0,1 % ; maisons −1,3 % et −1,3 %

Photo : façades anciennes d’une ville française — Martti Salmi sur Unsplash.