Résidences étudiantes et seniors gérées : la réponse publiée au Journal officiel le 10 novembre 2026 rappelle ce qui échappe à la taxe d'habitation sur les résidences secondaires

Dans une réponse publiée au Journal officiel le 10 novembre 2026 à la question écrite n° 1216 du député Sacha Houlié, le ministère de l'Action et des Comptes publics écarte toute nouvelle exonération générale pour les résidences gérées. Il rappelle les cas où un logement en résidence étudiante ou en résidence seniors n'est pas soumis à la taxe d'habitation sur les résidences secondaires (THRS), et ceux où il l'est, et fait le point sur les obligations déclaratives du propriétaire.

L'essentiel en quatre points

• Résidences gérées par un CROUS ou un organisme similaire : exclues de la THRS, selon l'article 1407, II, 4° du code général des impôts.
• Autres résidences étudiantes : exclues seulement si leur usage est exclusivement réservé à la location de courte durée et si les membres de l'organisme gestionnaire ne s'en réservent pas la jouissance à titre personnel.
• Avant le 1er juillet de chaque année : le propriétaire déclare la nature de l'occupation de ses logements (article 1418, I du CGI).
• 1er janvier 2027 : la taxe sur la vacance des locaux d'habitation (TVLH) s'applique, selon la réponse.

La question posée en 2024

La question n° 1216, publiée au Journal officiel du 22 octobre 2024 puis renouvelée le 27 mai 2025, venait de Sacha Houlié, député de la Vienne (groupe Socialistes et apparentés). Elle portait sur la situation des propriétaires de logements situés dans des résidences étudiantes ou des résidences seniors, au regard de la déclaration des biens immobiliers et de la THRS. Elle a reçu sa réponse au Journal officiel du 10 novembre 2026 (page 10489), soit plus de deux ans après son dépôt.

Ce que répond le ministère

La THRS vise les locaux meublés à usage d'habitation autres qu'à titre principal (articles 1407, 1408 et 1415 du CGI). L'article 110 de la loi du 14 février 2025 l'a recentrée sur les seules résidences secondaires : depuis 2025, les locaux à usage exclusivement professionnel n'y sont plus soumis. Pour les résidences gérées, la réponse distingue :

• les résidences étudiantes gérées par un CROUS ou un organisme similaire sont exclues de la taxe ;
• les autres résidences étudiantes le sont aussi sous deux conditions cumulatives, rappelées ci-dessus ;
• un étudiant célibataire encore rattaché fiscalement à ses parents et logé à part dans une ville universitaire occupe sa résidence principale : le logement n'est pas soumis à la THRS ;
• les résidences seniors : une personne hébergée durablement dans un établissement visé à l'article 1414 B du CGI, dont les Ehpad, bénéficie d'une exonération de THRS sur son ancienne résidence principale, à compter de l'année suivant son hébergement.

Le point de vigilance : les baux mobilité, étudiant ou de longue durée

Les occupants de ces baux peuvent être imposables à la THRS en cas de double résidence, indique la réponse. Le gestionnaire doit donc communiquer au propriétaire l'identité de ces locataires. L'article 126 de la loi du 19 février 2026 de finances (loi n° 2026-103) oblige désormais les gestionnaires à transmettre les dates de début et de fin d'occupation ainsi que l'identité des sous-locataires. Le propriétaire peut déléguer au gestionnaire la mise à jour de sa déclaration ; le délégataire en est alors responsable.

Vacance : la taxe unique en 2027

Le ministère rappelle que la TLV (zone tendue) et la THLV (zone non tendue) ne visent que les logements non meublés vacants depuis au moins un an ou deux ans, et que la vacance frictionnelle entre deux locataires n'est pas imposée. La taxe sur la vacance des locaux d'habitation, issue de leur fusion, s'applique à partir du 1er janvier 2027 : voir notre article sur la TVLH 2027 et celui sur la dernière campagne de paiement de la TLV et de la THLV.

Ce qu'il faut retenir

Le ministère conclut que les dispositifs en vigueur répondent aux préoccupations exprimées : il n'annonce pas de nouvelle exonération générale pour les résidences gérées. Pour un propriétaire en résidence étudiante ou seniors, le réflexe utile est de vérifier, au moment de la déclaration d'occupation, que la nature du bail et le statut de l'occupant correspondent à ce que le gestionnaire a transmis. Pour le calcul et le paiement de la taxe sur une résidence secondaire classique, voir notre guide de la taxe d'habitation sur les résidences secondaires.

Sources

• Assemblée nationale, question écrite n° 1216 de M. Sacha Houlié (Vienne), publiée au JO du 22 octobre 2024, renouvelée le 27 mai 2025, et réponse du ministère de l'Action et des Comptes publics publiée au JO du 10 novembre 2026, page 10489 : questions.assemblee-nationale.fr.
• Legifiscal, « La matinale » du 12 novembre 2026 (signalement de la réponse) : legifiscal.fr.

Photo d'illustration : un immeuble de brique avec escaliers extérieurs et fenêtres ; la photo ne déclare pas de lieu et ne représente pas une résidence précise. Photo : Sang Kwak (@smilevivo) / Unsplash.