Casernes de gendarmerie : le décret du 28 octobre fixe un bail de neuf ans, une option d'achat après dix ans et un loyer calculé au taux du livret A + 0,5 point

Le Journal officiel du 31 octobre 2026 publie le décret n° 2026-1013 du 28 octobre 2026 « relatif au cadre locatif applicable aux casernes de gendarmerie nationale », accompagné d'un arrêté du même jour qui en fixe les modalités de calcul. Les deux textes entrent en vigueur le lendemain de leur publication, soit le 1er novembre 2026. Ils concernent les bailleurs qui construisent des casernes pour l'État, pas les locataires ou les acheteurs de logements ordinaires : ils intéressent d'abord les communes, les intercommunalités, les organismes Hlm et les sociétés d'économie mixte.

Qui peut être bailleur, et ce que le décret encadre

Selon l'article 1er, les bailleurs concernés sont les collectivités territoriales et leurs groupements, les organismes d'habitations à loyer modéré et les sociétés d'économie mixte légalement habilitées. Les contrats de location portent sur des bâtiments affectés à la gendarmerie nationale et peuvent prévoir une option d'achat au profit de l'État. Le texte fixe aussi la manière de déterminer le loyer, le suivi de l'opération et les conditions de sortie du contrat. Les bâtiments peuvent être partagés avec d'autres services de l'État, qui peuvent se substituer à la gendarmerie, l'État restant titulaire du bail.

Le propriétaire conçoit, finance et réalise l'opération sous sa responsabilité (article 2) : l'État exprime un besoin, mais ne choisit ni le maître d'œuvre ni les entreprises.

Bail de neuf ans, option d'achat après dix ans

• Durée : le bail dure neuf ans et suit un bail-type. Il se renouvelle par périodes de neuf ans, par avenant, sans nouvelle fixation du loyer initial (article 4).
• Option d'achat : elle peut être levée après dix ans à compter de la prise d'effet du premier bail, avec l'accord exprès du propriétaire. Le prix d'exercice suit des règles détaillées (articles 4 et 6).
• Résiliation ou non-renouvellement à l'initiative de l'État : le propriétaire perçoit une indemnité (article 6).
• Transparence : le propriétaire assure un suivi financier individualisé et remet à l'État un rapport « livre ouvert » tous les trois ans (article 5).

Comment le loyer est calculé

L'article 3 décompose le loyer annuel initial en cinq composantes : l'amortissement et la charge financière, la rémunération des fonds propres, des frais généraux forfaitaires, les impôts non récupérables et une participation pour le renouvellement des composants (PCRC). Il n'est pas ajusté aux emprunts réellement souscrits par le propriétaire. L'arrêté précise les paramètres :

• Taux normatif : taux prospectif du livret A majoré de 0,5 point, figé pendant toute la durée de l'échéancier.
• Frais généraux : forfait unique de 0,5 % du prix de revient admissible, révisé tous les trois ans selon l'indice des loyers des activités tertiaires.
• PCRC (en % du prix de revient admissible, hors terrain) : 0,4 % les années 1 à 3, 0,7 % les années 4 à 6, 0,9 % les années 7 à 9 et 1 % les années 10 à 12, puis une revalorisation triennale selon l'indice du coût de la construction à partir de la 13e année.
• Loyer provisoire puis définitif : il est d'abord fixé sur le prix prévisionnel, puis consolidé par avenant dans les six mois suivant l'arrêté définitif des comptes, au plus tard dix-huit mois après la mise à disposition.

Ni le décret ni l'arrêté ne fixent de montant de loyer en euros : le résultat dépend du prix de revient de chaque opération et du taux du livret A retenu à la signature du bail.

Quand le nouveau cadre s'applique-t-il ?

L'article 7 distingue trois situations. Les contrats antérieurs restent soumis à l'ancien régime, y compris en cas d'avenant ou de renouvellement. Les opérations dont la mise à disposition intervient avant le 1er janvier 2028 demeurent sous l'ancien cadre, et le décret s'applique aux opérations à compter de cette date. Une bascule anticipée est possible si la mise à disposition est prévue au plus tard le 31 décembre 2027, sous cinq conditions ; l'arrêté prévoit alors une instruction sur dossier, avec une étude d'impact comparant les deux régimes.

L'article 8 précise que le décret n° 93-130 du 28 janvier 1993 cesse de s'appliquer aux contrats autres que ceux visés à l'article 7, et que le décret n° 2016-1884 ne s'applique plus aux opérations de gendarmerie régies par le nouveau texte, tout en restant applicable aux autres forces et services concernés. Le décret mentionne un avis du Conseil national d'évaluation des normes rendu le 10 septembre 2026.

Pourquoi ce texte compte pour le logement

Les casernes mêlent locaux de service et logements de fonction, et leur financement repose en grande partie sur des bailleurs locaux, souvent des organismes Hlm. Pour ces acteurs, la règle de calcul du loyer détermine l'équilibre d'une opération. Elle s'ajoute aux sujets que suivent les élus locaux, comme l'enveloppe de 500 millions d'euros annoncée pour les bailleurs sociaux dans le PLF 2027 ou le programme du Congrès des maires, du 23 au 26 novembre.

Sources

• Légifrance, Décret n° 2026-1013 du 28 octobre 2026 relatif au cadre locatif applicable aux casernes de gendarmerie nationale, JORF n° 0255 du 31 octobre 2026 (NOR INTJ2624402D).
• Légifrance, Arrêté du 28 octobre 2026 relatif à la mise en œuvre du cadre locatif applicable aux casernes de gendarmerie nationale, JORF n° 0255 du 31 octobre 2026 (NOR INTJ2624418A).
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