Hériter d'un bien immobilier : accepter, accepter à concurrence de l'actif net ou renoncer — quatre mois pour réfléchir, deux mois après une sommation, dix ans au plus, le guide 2026

Hériter d'une maison ou d'un appartement ne se limite pas à recevoir un bien : l'héritier doit d'abord choisir. Le Code civil lui ouvre trois options (article 768) : accepter la succession purement et simplement, l'accepter à concurrence de l'actif net, ou y renoncer. Ce choix, appelé option successorale, engage son patrimoine personnel. Il s'exerce dans des délais précis : quatre mois pour réfléchir, deux mois si l'on est sommé de répondre, dix ans au plus.

Les trois options

• Acceptation pure et simple : l'héritier reçoit sa part et paie les dettes et charges du défunt à proportion de cette part. Avec un quart de la succession, il supporte un quart des dettes. Son patrimoine personnel peut donc être engagé au-delà de ce qu'il hérite.
• Acceptation à concurrence de l'actif net : l'héritier reçoit sa part mais ne paie pas les dettes au-delà de la valeur de la succession. Ses biens personnels sont protégés.
• Renonciation : l'héritier est considéré comme n'ayant jamais été héritier. Il ne reçoit rien et ne doit aucune dette. Il peut conserver les libéralités (donations) que le défunt lui avait consenties, dans la limite de la quotité disponible, ou de sa part s'il doit le rapport. Les descendants et ascendants peuvent néanmoins être appelés à participer aux frais d'obsèques selon leurs moyens.

Les délais à connaître

• Quatre mois à compter de l'ouverture de la succession (le jour du décès) : pendant ce délai, personne ne peut contraindre l'héritier à se prononcer (article 771).
• Après quatre mois, un créancier, un cohéritier, un héritier de rang subséquent ou l'État peut le sommer de prendre parti par acte extrajudiciaire. L'héritier dispose alors de deux mois, qu'il peut demander au juge de prolonger. Faute de réponse, il est réputé accepter purement et simplement.
• Dix ans au plus (article 780) : sans sommation, la faculté d'option se prescrit par dix ans à compter de l'ouverture de la succession. L'héritier resté silencieux est alors réputé renonçant. Des exceptions existent, notamment si l'héritier prouve qu'il ignorait l'ouverture de la succession.

L'acceptation peut être tacite

Accepter ne demande pas toujours une démarche formelle. Un acte qui révèle l'intention d'être héritier vaut acceptation tacite : Service-Public cite en exemple la vente d'un bien de la succession, qui emporte acceptation pure et simple. À l'inverse, un acte de simple conservation, comme payer l'assurance habitation du bien, n'est pas une acceptation. Pour un héritier qui hésite devant une maison grevée de dettes, la règle pratique est de ne pas vendre, ni louer, ni disposer du bien avant d'avoir fait son choix.

Accepter à concurrence de l'actif net : la procédure

1. Déclaration au greffe du tribunal judiciaire du dernier domicile du défunt, ou auprès d'un notaire, sur papier libre ou avec le formulaire officiel.
2. Publicité : la déclaration est publiée au Bodacc (coût de 16 € à la charge de la succession, selon Service-Public) et un avis est publié dans un journal d'annonces légales dans le mois suivant le dépôt.
3. Inventaire dressé par un commissaire de justice ou un notaire, déposé au greffe dans les deux mois de la déclaration (le juge peut prolonger). Passé ce délai, l'héritier est réputé accepter purement et simplement.
4. Créanciers : ils disposent de quinze mois à compter de la publication de la déclaration pour déclarer leurs créances.

Renoncer : la procédure

La renonciation se fait par déclaration au greffe du tribunal judiciaire du dernier domicile du défunt ou devant notaire. Elle vaut pour l'ensemble de la succession, car l'option est indivisible : on ne peut pas accepter la maison et refuser les dettes. Seule exception, l'héritier qui est aussi légataire dispose d'une option distincte pour son legs.

Peut-on changer d'avis ?

• L'acceptation pure et simple est définitive.
• L'acceptation à concurrence de l'actif net peut se transformer en acceptation pure et simple si les biens dépassent les dettes.
• La renonciation peut être rétractée au profit d'une acceptation pure et simple, si aucun autre héritier ni l'État n'a accepté entre-temps et dans les dix ans de l'ouverture de la succession.

Si une dette importante apparaît après une acceptation pure et simple, l'héritier peut demander au juge à être déchargé en tout ou partie, à condition d'avoir eu des motifs légitimes de l'ignorer et que son paiement mette gravement en péril son patrimoine. L'action doit être engagée dans les cinq mois de la connaissance de la dette.

Le cas particulier de l'immobilier

Quand la succession comprend un logement, trois situations reviennent : un prêt immobilier non soldé, un bien en indivision entre plusieurs héritiers, ou un conjoint qui occupe le logement (voir le droit viager au logement du conjoint survivant). Dans le premier cas, l'acceptation à concurrence de l'actif net limite le risque ; dans le deuxième, l'héritier qui souhaite garder le bien peut racheter la part des autres moyennant une soulte. Pour les aspects fiscaux et la préparation en amont, voir notre guide sur la transmission d'un bien immobilier.

Avant de décider

Ce guide ne remplace pas l'avis d'un notaire, d'autant que la page de Service-Public consultée pour le rédiger porte une date de vérification du 25 octobre 2023 : les textes et les formulaires peuvent évoluer. Avant de signer quoi que ce soit, demandez au notaire un état de l'actif et du passif de la succession.

Sources

• Service-Public, fiche F1199 sur l'option successorale (accepter ou renoncer à une succession), page vérifiée le 25 octobre 2023 par la DILA.
• Code civil, articles 768, 771 et 780, tels que rappelés par Legare, « Prescription de l'option successorale ».
• Photo : 2H Media (@2hmedia), Unsplash, licence Unsplash.

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