Le droit de préemption de la Safer : vendre ou acheter un terrain agricole, une forêt ou une ferme — notification, délai de deux mois et prix — le guide 2026

Vous vendez un champ, une forêt, une ferme ou une maison de campagne avec ses terres, ou vous en achetez une ? Avant la signature définitive, la Safer (société d'aménagement foncier et d'établissement rural) doit être informée, et elle peut dans certains cas se substituer à l'acheteur. Ce droit de préemption est distinct de celui de la commune, du locataire ou d'un bénéficiaire de pacte de préférence. Voici comment il s'applique, avec les délais à respecter.

À quoi sert la Safer

Les Safer ont pour mission de protéger les espaces agricoles, naturels et forestiers : elles contribuent à installer, maintenir et consolider des exploitations agricoles, à améliorer la répartition parcellaire et à préserver l'usage agricole des biens ruraux. Le droit de préemption est l'un de leurs outils.

Quels biens sont concernés

• les biens immobiliers à usage agricole et les biens mobiliers qui leur sont attachés ;
• les terrains nus à vocation agricole ;
• les bâtiments d'habitation faisant partie d'une exploitation (la ferme) ;
• certaines parcelles forestières, sous conditions ;
• les parts de sociétés dont l'objet principal est la propriété ou l'exploitation de terres agricoles (SCEA, EARL, GFA, GFR).

Le droit ne s'applique pas partout ni à toutes les surfaces : chaque région fixe par décret les zones et les surfaces minimales à partir desquelles il joue, et toutes les Safer ne le détiennent pas sur l'ensemble de leur territoire. Le plus sûr est de poser la question au notaire, qui connaît le périmètre applicable à la parcelle.

Ce qui échappe à la préemption

Selon les Notaires de France, plusieurs opérations sont exclues :

• les ventes entre parents et alliés jusqu'au 4ᵉ degré ;
• les ventes au profit d'un cohéritier ou du conjoint survivant, les licitations entre cohéritiers et les partages entre copropriétaires ;
• certains échanges, et les ventes en viager avec prestation de services personnels ;
• certains apports en société entre proches ou par un propriétaire exploitant ;
• les donations entre parents et enfants, frères et sœurs, cousins jusqu'au 6ᵉ degré, époux ou partenaires de Pacs, et descendants du conjoint.

Les droits qui passent avant la Safer, et ceux qui ne la bloquent pas

• Le fermier en place (preneur d'un bail rural) dispose d'un droit de préemption après trois ans d'exploitation : voir notre guide du bail rural.
• L'État, les collectivités et les organismes publics passent avant la Safer, y compris au titre du droit de préemption urbain.
• Un pacte de préférence au profit d'un tiers ne bloque pas la Safer (Cour de cassation, 3ᵉ chambre civile, 2 décembre 1981, cité par le notariat). Voir notre guide sur le pacte de préférence.

La procédure pas à pas

1. Le notaire informe la Safer par une déclaration d'intention d'aliéner, au moins deux mois avant la signature de l'acte définitif (article R. 141-2-1 du Code rural). La déclaration indique la nature et la contenance du bien, le prix ou la valeur, les conditions de la vente, les références cadastrales et l'identité des parties.
2. La Safer dispose de deux mois à compter de la réception d'un dossier complet pour décider de préempter. Si elle ne répond pas dans ce délai, elle est réputée avoir renoncé.
3. Si elle préempte au prix indiqué, elle prend la place de l'acquéreur aux conditions de la vente, et le notaire rédige l'acte à son profit. L'acquéreur évincé est averti par lettre recommandée avec accusé de réception dans les quinze jours, et la mairie affiche l'information pendant quinze jours.
4. Si elle propose un prix inférieur, le vendeur a six mois pour accepter, retirer le bien de la vente ou demander au tribunal de fixer le prix. Son silence vaut acceptation de la nouvelle offre.

Les risques de passer outre

Une vente conclue sans l'information préalable de la Safer peut être annulée, avec d'éventuels dommages-intérêts. À l'inverse, la décision de préemption ne peut pas rester vague : la cour d'appel de Montpellier a jugé le 8 janvier 2026 (n° 21/05432, rapporté par la Gazette du Palais) qu'une décision qui se borne à des considérations générales, sans motivation concrète, encourt la nullité.

Conseils pratiques

• Vendeur : prévoyez ce délai dans votre calendrier. Entre l'avant-contrat et la signature définitive, comptez au minimum les deux mois de notification (voir notre calendrier d'un achat immobilier).
• Acheteur : faites préciser par le notaire, avant de vous engager, si le bien est dans le périmètre de préemption de la Safer. L'avant-contrat est en pratique conclu sous condition de non-exercice des droits de préemption.
• Si la Safer propose un prix plus bas : comparez l'offre à des références de vente récentes avant de décider de retirer le bien ou de saisir le tribunal.
• Maison de campagne avec terres : vérifiez aussi les chemins et accès, voir notre guide sur le chemin rural et le chemin d'exploitation, et la constructibilité du terrain, voir notre guide d'achat d'un terrain à bâtir.

Pour parcourir les biens ruraux et les maisons avec terrain, consultez les annonces de maisons à vendre.

Sources

• Notaires de France, « Vente de biens à usage agricole : le droit de préemption immobilier de la Safer » : notaires.fr (biens concernés, exclusions, procédure et délais, références aux articles L. 141-1-1, L. 143-1, L. 143-4, L. 143-6, L. 143-16, R. 141-2-1 et R. 143-6 du Code rural et de la pêche maritime).
• Gazette du Palais, « Nullité d'une décision de préemption en l'absence de motivation concrète et loyale », cour d'appel de Montpellier, 3ᵉ chambre civile, 8 janvier 2026, n° 21/05432 : labase-lextenso.fr.
• Code rural et de la pêche maritime, articles L. 143-1 et suivants (Légifrance). Les zones et surfaces minimales de préemption sont fixées par décret régional : à vérifier auprès de la Safer de votre région ou du notaire.