LMNP : le PLF 2027 plafonne l'amortissement à 2,5 % et 7 000 € par an — ce que prévoit l'article 7, avant l'examen du 12 octobre

La piste que nous évoquions avant le dépôt du budget est désormais écrite noir sur blanc. Le projet de loi de finances (PLF) pour 2027, présenté en Conseil des ministres le 30 septembre, limiterait l'amortissement déductible des loueurs en meublé non professionnels (LMNP) à 2,5 % par an, dans la limite de 7 000 € par foyer fiscal. Pour les meublés de tourisme, le plafond serait plus bas : 1,5 % et 5 000 €. Selon LégiFiscal, la mesure figure à l'article 7 du texte.

Ce que prévoit le texte

• LMNP : amortissement plafonné à 2,5 % par an, avec un maximum de 7 000 € par foyer fiscal.
• Meublés de tourisme : plafond de 1,5 %, avec un maximum de 5 000 € par foyer fiscal.
• Exceptions : d'après LégiFiscal et Meilleurtaux, les résidences étudiantes et les résidences pour personnes âgées ou handicapées, EHPAD compris, resteraient en dehors du plafonnement.

Le taux de 2,5 % s'applique à la valeur du bien. À ce taux, le plafond de 7 000 € est atteint à partir d'une base amortissable de 280 000 € : c'est un calcul de la rédaction, pas un chiffre du texte. LégiFiscal donne un exemple : pour un studio de 255 000 € rapportant 9 000 € après charges, l'amortissement annuel passerait de 10 200 € aujourd'hui à 6 375 €.

Les amortissements au-delà du plafond sont perdus

Le point le plus sensible tient au sort de l'excédent. Selon LégiFiscal, les amortissements excédentaires seraient définitivement perdus à partir des exercices clos en 2027, au lieu d'être reportés. Le stock d'amortissements non déduits au 31 décembre 2026 resterait en revanche reportable de 2027 à 2036, mais seulement dans la limite de la moitié du bénéfice restant après les amortissements de l'exercice. Si elle est adoptée, la mesure s'appliquerait aux revenus de 2027, déclarés en 2028.

Un texte encore modifiable

Rien n'est voté. Les mesures fiscales relèvent de la première partie du PLF, dont l'examen à l'Assemblée nationale est annoncé à partir du 12 octobre, avec un vote solennel prévu le 20 octobre (calendrier indicatif, susceptible d'évoluer). Les amendements peuvent encore modifier les taux, les plafonds et la liste des exceptions. Le rapport parlementaire que nous avons analysé en septembre recommandait des taux plafonds sans les chiffrer : le PLF les chiffre.

Ce qui est déjà acquis

Deux règles sont, elles, en vigueur et distinctes du PLF 2027 : la réintégration des amortissements déduits dans le calcul de la plus-value, pour les cessions réalisées depuis le 15 février 2025, et l'abaissement du micro-BIC des meublés de tourisme non classés à 15 000 € de recettes avec un abattement de 30 %.

Sources

• LégiFiscal, « PLF 2027 : l'amortissement en LMNP plafonné » (taux, plafonds, exceptions, report des amortissements, exemple chiffré).
• Meilleurtaux, « LMNP : plafonds d'amortissement envisagés dès 2027 » (plafonds, exceptions, report jusqu'en 2036).
• Calendrier parlementaire du PLF 2027 : présentation en Conseil des ministres le 30 septembre, examen de la première partie à partir du 12 octobre, tel que repris dans nos articles précédents sur le sujet.

Pour situer cette mesure, voir notre analyse du rapport parlementaire qui l'avait précédée, la réintégration des amortissements dans la plus-value et notre guide micro-BIC ou régime réel. Pour comparer l'offre, voir les appartements à vendre.