Vendre son bien à l'un de ses enfants : prix de vente, donation déguisée et article 918 du Code civil — le guide 2026

Des parents qui vendent leur maison à l'un de leurs enfants pour l'aider à s'installer, une vente « à prix d'ami », une vente contre une rente viagère : ces montages sont courants, et ils ont un point commun. Ils touchent à la fois la fiscalité, le droit des successions et l'égalité entre les enfants. Trois questions se posent : à quel prix vendre, que deviennent les autres enfants, et que dira l'administration fiscale. Voici comment y répondre.

Vendre à son enfant est permis, mais la vente reste une vente

Rien n'interdit de vendre à un descendant. Comme pour tout bien immobilier, la vente passe par un acte authentique chez le notaire, avec les frais habituels (à la charge de l'acquéreur), et le vendeur reste soumis au régime de la plus-value, la résidence principale étant exonérée (voir notre guide sur la plus-value immobilière). Deux conditions font la différence entre une vente sécurisée et un litige à retardement : un prix cohérent avec la valeur du bien, et un paiement réel. Un prix acquitté par virement laisse une trace ; une quittance délivrée sans paiement est le premier indice d'un paiement fictif.

Au prix du marché : la voie la plus sûre

Une vente au prix du marché est un contrat à titre onéreux. Le bien sort du patrimoine du parent contre une somme équivalente : il n'y a ni libéralité, ni rapport à la succession, ni réduction possible. Pour le prouver, conservez ce qui étaye le prix : avis de valeur du notaire ou d'un expert, comparables de ventes voisines, estimations d'agences. Plus le dossier est documenté, plus le prix est difficile à contester, y compris longtemps après.

Le prix minoré : une donation déguisée

Quand le prix est nettement inférieur à la valeur réelle, la vente est en partie une libéralité déguisée. La différence entre la valeur du bien et le prix payé constitue l'avantage consenti à l'enfant. Les indices habituels de requalification sont un prix très inférieur au marché, l'absence de paiement réel et le maintien du vendeur dans les lieux sans contrepartie. Trois conséquences s'ensuivent.

• En succession : l'avantage est rapportable. L'article 843 du Code civil impose à l'héritier de rapporter ce qu'il a reçu du défunt par donation, y compris indirecte (art. 853 pour les avantages tirés d'une convention). L'article 860 fixe la valeur : celle du bien au jour du partage, d'après son état au jour de l'acte. La revalorisation du marché joue donc au détriment de l'enfant avantagé.
• Sur la réserve : l'avantage s'impute sur la quotité disponible, qui est de la moitié du patrimoine avec un enfant, du tiers avec deux enfants et du quart avec trois enfants ou plus (art. 913). Ce qui dépasse peut être réduit au profit des autres enfants.
• Sur le plan fiscal : l'administration peut requalifier l'opération en donation et réclamer les droits de donation sur l'avantage. En ligne directe, chaque parent peut donner 100 000 € à chaque enfant sans droits, abattement renouvelable tous les 15 ans (CGI, art. 779 et 784). Au-delà, le barème progressif s'applique, avec des intérêts de retard de 0,20 % par mois (art. 1727) et une majoration de 40 % en cas de manquement délibéré (art. 1729).

Le risque est aggravé quand l'enfant avantagé dissimule l'opération à ses frères et sœurs : l'article 778 du Code civil prévoit, pour le recel successoral, la privation de sa part sur les biens recelés. La bonne pratique consiste à assumer la libéralité : le notaire peut l'énoncer dans l'acte, ce qui permet d'utiliser l'abattement de 100 000 € et de la rendre opposable à tous.

Exemple chiffré (fictif) : un bien évalué 300 000 € et vendu 200 000 € par un parent à l'un de ses deux enfants. L'avantage est de 100 000 € : il est égal à l'abattement disponible si celui-ci n'a pas été utilisé au cours des 15 dernières années, et il s'impute sur la quotité disponible, soit un tiers du patrimoine avec deux enfants.

Rente viagère, réserve d'usufruit et article 918

Une vente peut aussi être consentie contre une rente viagère, à fonds perdu ou avec réserve d'usufruit au profit du vendeur. L'article 918 du Code civil vise précisément ces cas quand l'acquéreur est un successible en ligne directe : la valeur en pleine propriété du bien est imputée sur la quotité disponible, et l'excédent est réductible. Seuls les autres successibles en ligne directe qui n'ont pas consenti à l'aliénation peuvent demander cette imputation ou cette réduction.

Le consentement ne se déduit pas d'une signature au bas de l'acte de vente : il doit respecter les conditions de l'article 929, c'est-à-dire prendre la forme d'une renonciation anticipée à l'action en réduction (RAAR). Celle-ci est établie par acte authentique reçu par deux notaires (art. 930), signé par l'héritier renonçant, qui doit être majeur et capable. Sans elle, les autres enfants disposent d'un délai pour agir après le décès : cinq ans à compter de l'ouverture de la succession, ou deux ans à compter du jour où ils ont eu connaissance de l'atteinte à leur réserve, sans pouvoir dépasser dix ans après le décès (art. 921). Notre guide sur le viager et la succession détaille l'effet d'une vente en viager sur les héritiers.

Sécuriser l'opération : la méthode

1. Faire évaluer le bien avant de fixer le prix, et conserver l'évaluation.
2. Payer réellement : virement bancaire, prêt bancaire ou apport tracé, jamais de quittance sans paiement.
3. Décider si l'on veut gratifier : si une décote est voulue, la déclarer plutôt que la masquer, et utiliser l'abattement de 100 000 €.
4. Informer les autres enfants et, pour une rente ou une réserve d'usufruit, organiser leur RAAR.
5. Envisager une donation-partage : sous conditions, les biens y sont évalués au jour de l'acte et non au jour du décès, ce qui évite la revalorisation. Voir notre guide sur la donation-partage immobilière.
6. Financer autrement : un don familial de sommes d'argent est exonéré jusqu'à 31 865 € par bénéficiaire, si le donateur a moins de 80 ans et le bénéficiaire est majeur (CGI, art. 790 G). Une fenêtre d'exonération plus large, de 100 000 €, est ouverte pour un logement neuf ou des travaux jusqu'au 31 décembre 2026 : voir notre article dédié.

Les erreurs à éviter

• Fixer un prix « au doigt mouillé » sans aucune évaluation écrite.
• Délivrer une quittance pour un prix qui n'a jamais été versé.
• Vendre en viager ou en réservant l'usufruit à un seul enfant sans la RAAR des autres.
• Oublier que la valeur de l'avantage est réévaluée au partage, non figée à la vente.
• Se passer du notaire pour la rédaction : la vente immobilière y est obligatoire, et il est le mieux placé pour arbitrer entre vente, donation et donation-partage.

Sources

• Code civil, articles 778, 843, 851 à 853, 860, 913, 918, 921, 929 et 930 (Légifrance).
• Code général des impôts, articles 779, 784, 790 G, 1727 et 1729 (Légifrance).
• Notaires de France — « Aménager la réserve héréditaire avec la renonciation à l'action en réduction (RAAR) ».
• Kohen Avocats — « Mon père a vendu la maison à mon frère pour une bouchée de pain » (donation déguisée, rapport, recel).
• Kohen Avocats — « Mon père a vendu la maison à mon frère en gardant l'usufruit » (article 918, délais d'action).
• Ebene Avocats — « Donation déguisée via une vente immobilière » (indices de requalification).
• Service-Public.gouv.fr — Droits de succession (abattement de 100 000 € par parent et par enfant, barème en ligne directe).