Le logement de la famille : pourquoi un époux ne peut pas vendre, louer ou hypothéquer seul — article 215 du Code civil, le guide 2026

Vendre sa maison, la mettre en location ou l'hypothéquer paraît relever du seul propriétaire. Pour un couple marié, ce n'est pas le cas dès lors que le bien est le logement de la famille : l'article 215, alinéa 3, du Code civil interdit à un époux de disposer seul des droits qui l'assurent, quel que soit le régime matrimonial et même si le bien lui appartient en propre. Un acte passé sans l'accord de l'autre peut être annulé. Voici ce que la règle couvre, ce qu'elle ne couvre pas, et comment la respecter.

Ce que dit l'article 215

Selon l'alinéa 3, les époux ne peuvent l'un sans l'autre disposer des « droits par lesquels est assuré le logement de la famille », ni des meubles meublants qui le garnissent. La protection est une cogestion : chaque époux doit consentir aux actes les plus graves, sans que l'on distingue bien propre, bien commun ou bien indivis (notaires). Elle s'applique pendant tout le mariage, y compris pendant une procédure de divorce, et cesse à la dissolution du mariage par divorce définitif ou par décès. Dans ce dernier cas, d'autres mécanismes protègent le conjoint survivant, comme le droit viager au logement.

Quel logement est « le logement de la famille » ?

Le Code civil ne le définit pas : le juge apprécie en fait. Il s'agit de la résidence principale du ménage, là où la famille vit de façon stable et habituelle. Quelques repères, d'après les commentaires de jurisprudence :

• une résidence secondaire n'est pas le logement de la famille (Cass. 1^re civ., 19 octobre 1999, n° 97-21.466) ;
• la séparation de fait ne lève pas l'exigence : le consentement reste requis pour mettre le logement en location même si les époux vivent séparés (Cass. 1^re civ., 16 mai 2000, n° 98-13.441) ;
• le bail d'habitation est aussi protégé, puisque l'article vise tous les droits de jouissance, réels ou personnels : propriété, usufruit, droit au bail ;
• un logement détenu par l'intermédiaire d'une SCI n'est protégé que si l'époux associé l'occupe en vertu d'un droit d'associé (Cass. 1^re civ., 14 mars 2018, n° 17-16.482) ; une simple tolérance ne suffit pas.

Les actes qui exigent les deux signatures

• la vente, et la promesse de vente qui vaut vente (Cass. 1^re civ., 6 avril 1994, n° 92-15.000) ;
• l'hypothèque conventionnelle, pour une garantie de prêt notamment ; l'hypothèque judiciaire n'est pas visée ;
• la mise en location du logement ;
• l'apport du logement à une société ;
• le mandat de vendre confié à une agence : il est lui aussi soumis à la cogestion, selon la jurisprudence citée par les commentateurs (Cass. 1^re civ., 13 avril 1983, n° 82-11.121). Notre guide sur le mandat de vente détaille ce contrat.

À l'inverse, la règle ne joue pas pour une vente forcée sur saisie, ni pour un testament.

La sanction : l'annulation, dans un délai d'un an

L'époux qui n'a pas consenti peut demander l'annulation de l'acte. Il s'agit d'une nullité relative : seul l'époux protégé peut la demander. L'action doit être engagée dans l'année qui suit le jour où il a eu connaissance de l'acte, et au plus tard dans l'année qui suit la dissolution du régime matrimonial. Pour l'acquéreur, c'est le risque principal : la vente peut être remise en cause. D'où le contrôle du notaire, qui doit vérifier si le bien constitue le logement familial et, dans ce cas, recueillir le consentement du conjoint.

Si votre conjoint refuse : l'autorisation du juge

L'article 217 du Code civil permet au juge d'autoriser un époux à agir seul lorsque le refus de l'autre n'est pas justifié par l'intérêt de la famille. C'est la voie à suivre, par exemple, pour vendre le logement lorsque le couple est séparé et que l'un des époux s'oppose sans motif légitime. Un vendeur qui passe outre le refus de son conjoint s'expose en revanche à une annulation.

Pacsés et concubins : un régime différent

La protection de l'article 215 est réservée aux époux. Les partenaires de PACS et les concubins ne peuvent pas s'en prévaloir. Un cas particulier est à connaître pour la location : l'article 1751 du Code civil répute le droit au bail du logement qui sert effectivement à l'habitation de deux époux appartenir à l'un et à l'autre, quel que soit leur régime, et la loi Alur de 2014 a étendu cette cotitularité aux partenaires pacsés, à condition qu'ils en fassent conjointement la demande au bailleur. Pour sécuriser un achat en couple non marié, voir notre guide acheter en couple : indivision, mariage, PACS ou SCI.

Checklist avant de vendre ou de louer

• Le bien est-il la résidence principale du couple, même si l'un des deux l'a quitté ?
• Les deux époux ont-ils signé le mandat de vente, le compromis et l'acte ?
• Pour une hypothèque, les deux époux consentent-ils à l'acte ?
• En cas de désaccord, une demande d'autorisation au juge (article 217) est-elle envisageable ?
• Les meubles meublants sont-ils inclus dans la vente ? Ils sont protégés eux aussi.

Sources

• Code civil, articles 215 (alinéa 3), 217 et 1751, à consulter sur Légifrance.
• Notaires — « L'article 215 du Code civil interdit à un époux de disposer seul du logement familial » (actes visés, nullité, délais, pacsés et concubins).
• Notaires — « Article 215 du Code civil : pourquoi le logement familial échappe aux actes d'un époux seul » (rôle du notaire, durée de la protection).
• Gdroit — « La protection du logement familial : régime juridique (art. 215, al. 3 C. civ.) » (jurisprudence citée, article 217).
• Congrès des notaires de France 2020 — « La protection du logement par l'article 1751 du Code civil » (cotitularité du bail, extension aux partenaires pacsés par la loi Alur).

Ce guide est informatif et ne remplace pas le conseil d'un notaire ou d'un avocat pour une situation particulière.