Estimation indicative fondée sur des prix affichés. Elle ne constitue ni un avis de valeur ni une expertise au sens de la loi Hoguet.
Un emprunteur peut toujours rembourser son prêt immobilier par anticipation, en totalité ou en partie. La banque peut réclamer une indemnité de remboursement anticipé (IRA) seulement si le contrat la prévoit, dans la limite de six mois d'intérêts sur le capital remboursé et de 3 % du capital restant dû. Elle n'est pas due lorsque le remboursement suit la vente du logement après une mutation professionnelle, un décès ou une cessation forcée d'activité.
Le Code de la consommation consacre trois articles au remboursement anticipé d'un crédit immobilier. L'article L. 313-47 pose le principe : l'emprunteur peut toujours, à son initiative, rembourser par anticipation, en partie ou en totalité. Le contrat peut interdire les remboursements égaux ou inférieurs à 10 % du montant initial du prêt, sauf pour le solde. Si le contrat comporte une clause d'indemnité au titre des intérêts non encore échus, celle-ci ne peut excéder un montant fixé par un barème réglementaire, sans préjudice de l'article 1231-5 du Code civil, qui permet au juge de modérer une clause pénale manifestement excessive.
L'article L. 313-48 prévoit les cas où aucune indemnité n'est due. L'article L. 313-49 ferme la porte aux frais annexes : aucune indemnité ni aucun coût autres que ceux prévus par les deux articles précédents ne peut être réclamé à l'emprunteur dans ces cas. Le barème, lui, figure à l'article R. 313-25, en vigueur depuis le 1er juillet 2016.
L'indemnité ne peut dépasser la plus faible de deux limites :
Trois exemples, à titre d'illustration (calculs de Zimo, sur des chiffres choisis) :
Pour un remboursement total, la limite de 3 % ne joue que si le taux du prêt dépasse 6 % : à 6 %, les deux plafonds coïncident. Ce sont des maximums : le contrat peut prévoir moins, ou aucune indemnité. Le règlement précise aussi que, pour un prêt dont le taux varie, l'indemnité peut être majorée dans les conditions prévues par l'article R. 313-25, de façon à ramener le prêteur au taux moyen fixé à l'origine sur la période écoulée : demandez le détail du calcul à la banque.
La banque ne peut réclamer une IRA que si le contrat de prêt la prévoit. La Cour de cassation a jugé, dans un arrêt de la première chambre civile du 24 avril 2013 (n° 12-19070), qu'à défaut de clause prévoyant « expressément et clairement » cette indemnité, l'emprunteur ne doit rien. Avant toute démarche, relisez donc votre offre de prêt : cherchez la mention de l'indemnité, son mode de calcul et l'éventuel seuil de 10 % pour les remboursements partiels.
Pour les contrats conclus depuis la loi du 25 juin 1999, l'article L. 313-48 exclut toute indemnité lorsque le remboursement anticipé est motivé par la vente du bien immobilier et qu'il résulte :
Ces cas sont limitativement énumérés. Une vente pour un divorce, pour changer de logement ou pour toute autre raison personnelle ne permet pas, par elle-même, d'échapper à l'indemnité prévue au contrat. Conservez les pièces qui prouvent le motif : attestation de l'employeur, lettre de licenciement, acte de décès.
Avec un taux moyen des nouveaux crédits à l'habitat de 3,32 % en septembre, contre 3,09 % un an plus tôt, et 13,9 % de la production composée de crédits renégociés selon la Banque de France, les renégociations pèsent dans la production ; nous détaillons ces chiffres dans notre article du jour sur la publication de la Banque de France. L'indemnité de remboursement anticipé entre alors dans le calcul au même titre que les frais de dossier et de garantie.
Cet article est une information générale, pas un conseil juridique : pour un cas précis, la lecture du contrat et l'avis d'un notaire, d'un avocat ou d'un conseiller bancaire restent nécessaires.
Photo d'illustration : une maison miniature et des piles de pièces. Photo : Artful Homes (@artfulhomes) / Unsplash.
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