Diviser ou réunir des lots en copropriété : état descriptif de division, tantièmes, vote de l'assemblée, géomètre et notaire — le guide 2026

Un grand appartement que l'on veut scinder en deux logements, ou deux lots voisins que l'on veut réunir : en copropriété, ces opérations touchent à la fois aux plans, aux tantièmes et au règlement de copropriété. En principe, un copropriétaire peut disposer librement de ses parties privatives et n'a pas besoin du feu vert de l'assemblée générale pour diviser ou réunir ses lots. Mais l'assemblée intervient dès que l'opération touche aux parties communes ou à la répartition des charges, et un acte notarié publié est nécessaire pour que le changement soit opposable aux tiers.

Lot, état descriptif de division, tantièmes : les notions à connaître

Un lot se compose d'une partie privative et d'une quote-part de parties communes, exprimée en tantièmes. L'état descriptif de division (EDD) décrit chaque lot et lui attribue un numéro ; il est établi pour la publicité foncière, et le règlement de copropriété, lui, est le document qui fixe les droits et obligations de chacun. L'article 5 de la loi du 10 juillet 1965 précise qu'à défaut de titres clairs, la quote-part de parties communes de chaque lot est proportionnelle à la valeur relative de chaque partie privative, sans égard à l'utilisation du lot. Notre guide sur les parties privatives et parties communes détaille cette distinction.

Diviser un lot : libre en principe, avec trois points de contrôle

L'article 8 de la loi de 1965 dispose que le règlement de copropriété « ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires » au-delà de ce que justifie la destination de l'immeuble. La division d'un lot en deux ou plusieurs lots est donc en principe libre. Trois contrôles s'imposent :

• Le règlement. Relisez-le, ainsi que l'état descriptif : une clause peut interdire ou encadrer la division. Les juges apprécient au cas par cas si elle est justifiée par la destination de l'immeuble ; une clause trop générale peut être réputée non écrite. Voir notre guide sur le règlement de copropriété ;
• Les travaux. Créer une seconde entrée, percer un mur porteur, faire passer des canalisations ou des gaines dans les parties communes suppose l'autorisation de l'assemblée : l'article 25 b) de la loi de 1965 vise l'autorisation donnée à un copropriétaire d'effectuer à ses frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur, votée à la majorité des voix de tous les copropriétaires ;
• La répartition des charges. Si le règlement ne fixe pas la répartition entre les fractions du lot divisé, l'article 11, alinéa 2, la soumet à l'approbation de l'assemblée, à la majorité de l'article 24 (voix exprimées des présents et représentés). Faute de décision, tout copropriétaire peut saisir le tribunal judiciaire pour faire établir la nouvelle répartition (alinéa 3). Selon le cabinet Kohen Avocats, qui cite la Cour de cassation (3^e civ., 7 février 2019, n° 17-31.101), la cession d'une fraction de lot reste opposable sans approbation préalable de cette répartition.

Attention : tant que l'assemblée n'a pas validé la nouvelle répartition, l'auteur de la division reste en pratique redevable des charges de l'ancien lot. Et une répartition arbitraire des tantièmes expose à la contestation de la décision : ils doivent refléter la valeur relative de chaque nouveau lot.

Réunir deux lots : une faculté, sans vote sauf clause contraire

Réunir deux lots appartenant au même propriétaire n'est jamais obligatoire. Selon l'analyse du cabinet Simonnet, aucun vote n'est nécessaire, sauf clause du règlement. Mais la réunion juridique d'un lot à un autre suppose une modification de l'état descriptif de division (et du règlement s'il y a lieu) ; des travaux purement intérieurs, qui ne changent ni l'emprise ni la quote-part, n'imposent pas en eux-mêmes de modificatif. Deux cas relèvent en revanche de l'assemblée :

• l'annexion d'une partie commune (un bout de palier, un local commun) : c'est un acte de disposition, relevant de l'article 26 de la loi de 1965 — la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix —, avec des conditions plus strictes si la partie commune est nécessaire à la destination de l'immeuble ;
• les travaux affectant les parties communes (article 25 b), comme ci-dessus). Notre guide sur le vote des travaux en copropriété résume les majorités.

La procédure, étape par étape

1. Vérifier les documents : règlement, état descriptif, derniers procès-verbaux d'assemblée générale.
2. Faire appel à un géomètre-expert : il relève les surfaces, établit les plans, propose les nouveaux numéros de lots et calcule les tantièmes. La loi n'impose pas toujours un géomètre-expert pour un modificatif, mais le notaire exige un tableau des lots cohérent ; en pratique, c'est indispensable dès que les tantièmes changent.
3. Saisir le syndic pour inscrire à l'ordre du jour les résolutions nécessaires (autorisation de travaux, répartition des charges, éventuelle annexion), en joignant le projet de modificatif et les plans.
4. Passer par un notaire : le modificatif est un acte authentique, qui modifie l'état descriptif de division, le règlement de copropriété ou les deux.
5. Publier l'acte au service de la publicité foncière. Un modificatif non publié est inopposable à l'acquéreur, sauf si l'acte de vente constate qu'il en a eu connaissance.

Qui paie, et combien de temps ?

Les honoraires du géomètre-expert, les émoluments du notaire et les frais de publication sont à la charge de l'auteur de la division, non du syndicat. L'émolument du notaire pour un modificatif est tarifé ; les honoraires du géomètre sont libres. Il faut compter plusieurs mois : un cabinet d'avocats évoque six à douze mois, parfois dix-huit en cas de difficulté, entre le géomètre, l'assemblée générale (la prochaine, ou une assemblée convoquée à cet effet) et la publication.

Les pièges à anticiper

• L'usage du logement. Diviser pour louer plusieurs logements peut exiger des autorisations d'urbanisme ou de changement d'usage selon la commune : voir notre guide sur le permis de diviser ;
• Les caractéristiques des nouveaux logements. Chaque lot loué doit respecter les critères de décence (dont une surface minimale) ; chaque lot vendu aura ses propres diagnostics et sa propre surface « loi Carrez » ;
• Les compteurs et réseaux. Eau, électricité, chauffage collectif : un lot supplémentaire suppose souvent de nouveaux branchements et la mise à jour de la répartition des charges ;

Cette présentation générale ne remplace pas la lecture du règlement de votre immeuble ni l'avis d'un notaire ou d'un avocat : les clauses, la jurisprudence et les majorités varient selon les situations.

Sources

• Légifrance, Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, articles 5, 8, 11, 24, 25 b) et 26.
• Kohen Avocats, « Division de lot en copropriété et modification de l'état descriptif de division : règles, jurisprudence et procédure ».
• Simonnet Avocat, « Modificatif de copropriété : prix, majorité, notaire qui n'avance pas, tout comprendre » (réunion de lots, rôle du notaire et du géomètre, publication, délais).
• Photo : Soham Banerjee (@its__strange__) / Unsplash.