Infiltrations venues des parties communes : la Cour de cassation juge le 22 octobre 2026 que le syndicat répond sans faute à prouver (pourvoi n° 24-11.086)

Un copropriétaire victime d'infiltrations venues des parties communes doit-il prouver une faute du syndicat pour être indemnisé ? Non, selon l'arrêt de la troisième chambre civile de la Cour de cassation du 22 octobre 2026 (pourvoi n° 24-11.086) : la responsabilité du syndicat, en cas de vice de construction ou de défaut d'entretien des parties communes, n'exige pas de faute. La Cour censure aussi une cour d'appel qui avait écarté d'office une demande sans inviter les parties à s'exprimer.

L'essentiel en quatre points

• Décision : Cour de cassation, 3^e chambre civile, 22 octobre 2026, n° 24-11.086, cassation partielle d'un arrêt de la cour d'appel de Versailles du 20 novembre 2023.
• Principe rappelé : la faute du syndicat n'est pas une condition de sa responsabilité envers un copropriétaire lorsque le dommage vient d'un vice de construction ou d'un défaut d'entretien des parties communes.
• Procédure : le juge ne peut pas relever d'office l'irrecevabilité d'une demande nouvelle sans recueillir les observations des parties (article 16 du code de procédure civile).
• Précaution : les éléments ci-dessous viennent d'un commentaire de cabinet d'avocats ; le texte intégral de l'arrêt est à consulter avant toute démarche.

Les faits : un sous-sol inondé près d'un chantier voisin

Selon le commentaire publié par le cabinet Kohen Avocats, le propriétaire d'un pavillon (lot n° 41) constate le 30 juin 2015 des infiltrations dans son demi sous-sol. Le terrain voisin accueille alors un chantier de construction d'un temple. Après une expertise judiciaire, le syndicat assigne notamment son assureur et les intervenants du chantier voisin.

Le copropriétaire demande que le syndicat exécute le cuvelage préconisé par l'expert et que le syndicat et son assureur soient condamnés solidairement à réparer son préjudice personnel. La cour d'appel de Versailles déclare la demande de cuvelage irrecevable comme demande nouvelle, et rejette la demande d'indemnisation faute de preuve d'une faute du syndicat.

Ce que juge la Cour de cassation

• Pas de faute à prouver : lorsque sont en cause un vice de construction ou un défaut d'entretien des parties communes, le syndicat répond du dommage sans que le copropriétaire ait à démontrer une faute. C'est la lecture de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 30 octobre 2019 ;
• Conclusions dénaturées : la cour d'appel avait jugé la demande de réparation « ni déterminée ni déterminable », alors que le copropriétaire avait détaillé et chiffré ses préjudices ;
• Contradictoire violé : la cour ne pouvait pas soulever d'office l'irrecevabilité de la demande de cuvelage (article 564 du code de procédure civile) sans inviter préalablement les parties à présenter leurs observations (article 16) ;
• Pourvoi irrecevable en tant qu'il visait la société Bouygues Bâtiment Île-de-France, dont la mise hors de cause avait été confirmée à la demande du demandeur.

Ce que cela change pour un copropriétaire

Le principe n'est pas nouveau : l'article 14 de la loi de 1965 rend le syndicat responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d'entretien des parties communes, sans préjudice des actions récursoires. L'arrêt le rappelle à propos de murs et soubassements, parties communes, et l'applique à un copropriétaire victime d'infiltrations. En pratique, la faute du syndic ou du syndicat n'a pas à être prouvée pour obtenir réparation dans ce cas de figure.

Pour le syndicat, le texte de la loi réserve les actions récursoires : il peut se retourner contre l'auteur du désordre. Le commentaire consulté ne donne pas le montant de l'indemnisation, qui dépendra de l'examen de l'affaire après cassation.

Pour aller plus loin

Sur la même ligne, la Cour de cassation avait jugé le 17 septembre 2026 que le syndicat reste responsable pour une partie commune à jouissance privative, même si le règlement confie l'entretien à un copropriétaire : voir notre article sur les parties communes à jouissance privative. Pour déclarer le sinistre à l'assurance, notre guide dégât des eaux : déclarer le sinistre et être indemnisé détaille les étapes, et le guide du fonds de travaux explique comment les travaux sur parties communes se financent.

Sources

• Cabinet Kohen Avocats, « Infiltration d'eau en copropriété et travaux de cuvelage : l'arrêt du 22 octobre 2026 (n° 24-11.086), la responsabilité de plein droit du syndicat et les recours » : kohenavocats.fr. Commentaire de cabinet : le texte intégral de l'arrêt n'a pas pu être consulté au moment de la rédaction et la publication au Bulletin n'a pas été vérifiée.
• Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, article 14 ; code de procédure civile, articles 16 et 564 : legifrance.gouv.fr.

Photo d'illustration : façade d'un immeuble d'habitation brun, sans lien avec l'affaire jugée. Photo : Giulia May (@giuliamay) / Unsplash.