L'état des risques et pollutions (ERP) : remise dès la première visite, validité de six mois, mention Géorisques dans l'annonce et sanctions en cas d'oubli — le guide 2026

Vendre ou louer un logement situé dans une zone exposée suppose de remettre un document que beaucoup de propriétaires découvrent tard : l'état des risques et pollutions (ERP). Il doit être remis dès la première visite, il vaut six mois, l'annonce doit renvoyer au site Géorisques, et son oubli peut conduire un juge à réduire le prix, voire à résoudre la vente ou le bail. Ce guide résume qui doit le fournir, quand, et ce qui se passe en cas de défaut.

Ce qu'est l'ERP et d'où vient l'obligation

L'article L125-5 du code de l'environnement impose au vendeur ou au bailleur d'informer l'acquéreur ou le locataire des risques naturels, miniers ou technologiques auxquels le bien est exposé, par la production d'un état des risques. Ce document fait partie du dossier de diagnostic technique (DDT) que le code de la construction et de l'habitation (article L271-4) intègre aux diagnostics de la vente. Il se distingue des autres diagnostics sur un point : il n'exige aucune visite du bien. Il se renseigne à partir de l'adresse et de la parcelle, à l'aide des cartes et arrêtés publics.

Quels biens et quelles opérations sont concernés

L'ERP est exigé lorsque le bien se trouve dans un périmètre d'information défini par l'État, notamment :

• une zone couverte par un plan de prévention des risques (naturels, miniers ou technologiques), prescrit ou approuvé ;
• une commune classée en sismicité 2 à 5 ;
• une commune au potentiel radon significatif ;
• un secteur d'information sur les sols (pollution des sols, article L125-7 du code de l'environnement).

Depuis le décret n° 2024-405 du 29 avril 2024, entré en vigueur le 1ᵉʳ janvier 2025, le contenu du document a été élargi à l'obligation légale de débroussaillement, au recul du trait de côte et aux travaux de prévention du retrait-gonflement des argiles. Un modèle rempli avant cette date peut donc être incomplet.

L'obligation joue pour la vente (le document est annexé à la promesse ou au compromis, puis à l'acte authentique) comme pour la location (il est annexé au bail, vide ou meublé). Elle pèse sur le vendeur ou le bailleur, pas sur l'acquéreur ni sur le locataire.

Quand le remettre : dès la première visite

Depuis le 1ᵉʳ janvier 2023, le candidat doit recevoir l'ERP dès la première visite, et non plus seulement au moment de signer. Le même changement a imposé une mention dans les annonces : l'annonce, de vente ou de location, doit indiquer comment accéder aux informations sur les risques du bien via le site Géorisques. Une annonce qui ne renvoie pas vers Géorisques alors que le bien relève du dispositif est irrégulière.

Six mois de validité, et une mise à jour si la situation change

L'état des risques est valable six mois à compter de sa date d'établissement. Un document de moins de six mois peut toutefois devoir être actualisé si les informations ne sont plus exactes à la date de signature. La Cour de cassation l'a rappelé le 19 février 2026 (3ᵉ chambre civile, n° 24-10.524, publié) : lorsqu'un plan de prévention des risques est approuvé entre la promesse de vente et l'acte authentique, l'état des risques doit être mis à jour, car le plan approuvé vaut servitude d'utilité publique. Les acquéreurs, dans cette affaire, avaient demandé l'annulation de la vente après un certificat d'urbanisme négatif lié au risque d'inondation.

Les sinistres indemnisés doivent aussi être déclarés

Au-delà de la cartographie, le vendeur ou le bailleur doit informer par écrit l'acquéreur ou le locataire de tout sinistre ayant donné lieu à une indemnisation au titre d'une catastrophe naturelle ou technologique pendant sa propriété, ou dont il a connaissance (article L125-5, IV). Le détail de la procédure de déclaration et d'indemnisation figure dans notre guide sur les arrêtés de catastrophe naturelle.

Que risque-t-on en cas d'oubli ?

• Pas d'amende automatique : la sanction est civile, non pénale.
• Résolution ou réduction du prix : en cas de non-respect, l'acquéreur ou le locataire peut demander au juge la résolution du contrat ou une diminution du prix (article L125-5, V). Le juge apprécie la sanction au regard de l'importance de l'information manquante.
• Le dol reste une voie distincte : l'acquéreur qui invoque une réticence dolosive doit démontrer que l'information omise a été déterminante de son consentement.

Un ERP fourni mais faux ou obsolète n'est donc pas neutre : il peut produire les mêmes effets que son absence. L'arrêt du 19 février 2026 en donne l'illustration : l'ERP joint à l'acte n'était plus à jour du plan approuvé depuis la promesse.

Comment l'établir, pas à pas

1. Se rendre sur le portail Géorisques (georisques.gouv.fr), saisir l'adresse et générer le formulaire d'état des risques, établi à la parcelle et non à l'échelle de la commune.
2. Joindre les annexes demandées (extraits cartographiques, arrêtés préfectoraux, fiches sismicité et radon).
3. Y ajouter la liste des sinistres indemnisés connus.
4. Dater le document, le remettre dès la première visite et conserver la preuve de la remise.
5. Le refaire si plus de six mois s'écoulent avant la signature, ou si un plan de prévention, un zonage ou un sinistre intervient après la promesse.

Le propriétaire peut le remplir lui-même ; un diagnostiqueur peut s'en charger pour un dossier complexe. La responsabilité d'un ERP erroné reste celle du vendeur ou du bailleur. Pour replacer ce document parmi les autres, voir notre guide sur les diagnostics obligatoires pour vendre.

Cas particuliers à connaître

• Littoral : les communes concernées par le recul du trait de côte ont des obligations d'information propres, détaillées dans notre guide sur l'achat en zone de recul du trait de côte.
• Bien sans zone de risque : si le bien n'est couvert par aucun plan de prévention, ne se situe pas en zone de sismicité 2 à 5, n'a pas de potentiel radon significatif et n'est pas en secteur d'information sur les sols, l'ERP n'est pas requis.
• Colocation : chaque signataire du bail doit en recevoir un exemplaire.

Sources

• Code de l'environnement, articles L125-5 et L125-7 ; code de la construction et de l'habitation, article L271-4 : legifrance.gouv.fr.
• Géorisques, portail d'information sur les risques et formulaire d'état des risques : georisques.gouv.fr.
• Cour de cassation, 3ᵉ chambre civile, 19 février 2026, n° 24-10.524, commentaire du Monde du Droit : lemondedudroit.fr.
• Cabinet Kohen Avocats, « État des risques manquant : vente, location, Géorisques, résolution », 11 septembre 2026 : kohenavocats.fr.
• Manda, « État des risques et pollutions : tout ce que doit savoir un propriétaire en 2026 » (décret n° 2024-405 du 29 avril 2024) : manda.fr.