SCPI : 2,2 milliards collectés au premier semestre, mais le 2e trimestre recule et la capitalisation passe sous la barre des 86 milliards

Nous avions annoncé cette publication comme le juge de paix de la rentrée. Les chiffres de l'ASPIM, l'association qui représente les sociétés de gestion de fonds immobiliers, sont désormais connus : ils ont été publiés le 5 août 2026, plus tôt que le calendrier habituel ne le laissait attendre. Ils décrivent un marché qui s'est stabilisé sans repartir.

Sur le premier semestre 2026, les SCPI ont collecté 2,2 milliards d'euros nets, en hausse de 2,5 % sur un an. Mais la dynamique s'essouffle en cours de route : le deuxième trimestre ne pèse que 1,1 milliard, contre 1,2 milliard au premier — et 4,6 % de moins qu'au deuxième trimestre 2025. La reprise existe donc au niveau du semestre ; elle ne se confirme pas au niveau du trimestre.

Les chiffres du semestre

• Collecte brute : 2,7 Md€ sur le semestre, en hausse de 2,6 % sur un an ; 1,3 Md€ au deuxième trimestre, soit -1,6 % sur un an ;
• Collecte nette : 2,2 Md€ sur le semestre (+2,5 %) ; 1,1 Md€ au deuxième trimestre, soit -4,6 % sur un an ;
• Capitalisation : 86 Md€, en repli de 1 % sur un an ;
• Taux de distribution : 2,30 % sur le semestre, contre 2,29 % au premier semestre 2025 — quasi stable ;
• Prix de part : -2,4 % en moyenne, les SCPI à capital variable étant restées stables.

L'écart entre collecte brute et collecte nette — 2,7 contre 2,2 milliards — mesure les retraits. Il représente environ 500 millions d'euros sur le semestre : les sorties existent, mais elles ne submergent plus les entrées, ce qui n'allait pas de soi il y a dix-huit mois.

Le vrai signal est ailleurs : la file d'attente se vide

L'indicateur qui compte le plus pour un épargnant n'est pas la collecte, c'est la liquidité — la capacité à récupérer son argent. Il se mesure au stock de parts en attente de retrait, c'est-à-dire aux ordres de vente qui ne trouvent pas de contrepartie.

Ce stock s'établit à 1,9 milliard d'euros, soit 2,2 % de la capitalisation du marché. Surtout, il a reculé de 31 % depuis la fin 2025. C'est de loin l'évolution la plus significative du semestre : le bouchon qui s'était formé pendant la correction de 2023-2024 se résorbe. Un épargnant qui demande le retrait de ses parts aujourd'hui a statistiquement plus de chances d'être servi dans un délai raisonnable qu'il y a un an.

La nuance à garder en tête : ce chiffre est une moyenne de marché. Il agrège des SCPI dont les parts s'échangent sans délai et d'autres dont la file d'attente reste très longue. Une moyenne à 2,2 % ne dit rien de la SCPI que l'on détient — seul le rapport annuel du fonds concerné le dit.

OPCI et SCI en unités de compte : la décollecte continue

Les deux autres familles de fonds immobiliers grand public restent en territoire négatif :

• OPCI grand public : décollecte nette de 337 M€ sur le semestre — un montant toutefois inférieur de 42 % à celui du premier semestre 2025 ; performance de 0,0 % ; encours ramenés à 10,5 Md€, en baisse de 11 % sur un an ;
• SCI en unités de compte : décollecte nette de 265 M€ ; performance de -1,6 % ; encours de 20,3 Md€, en repli de 5,5 % sur un an.

Ces véhicules, majoritairement distribués au sein de contrats d'assurance-vie, continuent donc de se vider — mais moins vite. Là encore, le mouvement est celui d'une décélération, pas d'un retournement.

Ce que cela change pour un épargnant en septembre 2026

Le contexte de taux est le paramètre déterminant. L'OAT à 10 ans s'est installée au-dessus de 4 %, un niveau qui n'avait plus été observé depuis 2009. Cela pèse doublement sur les SCPI : d'une part le rendement obligataire sans risque devient un concurrent sérieux, d'autre part le taux d'actualisation appliqué aux immeubles monte, ce qui pèse sur les valeurs d'expertise et donc sur les prix de part — les -2,4 % constatés en moyenne au premier semestre en sont la traduction.

Trois points de méthode s'imposent donc avant tout arbitrage :

• ne pas confondre taux de distribution et performance. Le taux de distribution rémunère les loyers encaissés ; il ne dit rien de l'évolution du prix de part. Un fonds qui distribue régulièrement tout en voyant sa part se déprécier de 2 à 3 % par an ne crée pas la valeur que le seul taux affiché suggère ;
• regarder la liquidité du fonds détenu, et non la moyenne du marché : délai moyen de retrait, stock de parts en attente rapporté à la capitalisation du fonds, existence d'un fonds de remboursement ;
• vérifier le millésime des expertises. Les valeurs d'expertise sont réévaluées périodiquement ; dans un cycle de taux hauts, un fonds dont les expertises sont anciennes porte un risque de correction non encore matérialisé.

Un point de comparaison avec l'immobilier détenu en direct

La question de l'arbitrage entre pierre-papier et détention directe se pose avec une acuité particulière cette année, parce que le cadre fiscal des deux formules n'est pas symétrique. Le statut du bailleur privé et son mécanisme d'amortissement, en vigueur depuis le 21 février 2026, ne bénéficie aujourd'hui qu'à la détention directe d'un logement en immeuble collectif loué nu en résidence principale.

Une extension aux SCPI, assortie d'un engagement de conservation des parts, figure parmi les mesures du projet de loi Logement adopté par le Sénat. Mais ce texte attend toujours son examen à l'Assemblée nationale, sans rapport déposé ni date de séance à ce jour. Fonder une décision d'investissement sur cette extension reviendrait à parier sur un texte non voté.

Pour mémoire, nous avions posé la question de savoir si la collecte allait s'amplifier avant la publication de ces chiffres. La réponse est nuancée : elle s'est stabilisée, la liquidité s'est nettement améliorée, mais l'amplification n'a pas eu lieu.

Sources

• Collecte et performance des fonds immobiliers grand public au premier semestre 2026, ASPIM, communiqué du 5 août 2026 — collecte brute et nette des SCPI, capitalisation, taux de distribution, prix de part, parts en attente de retrait, données OPCI grand public et SCI en unités de compte

Photo : immeuble de bureaux contemporain — thuong uyen dinh sur Unsplash.