La taxe d'enlèvement des ordures ménagères (TEOM) : qui la paie, comment elle se calcule, ce que le bailleur peut récupérer sur son locataire — le guide 2026

Elle figure sur l'avis de taxe foncière, elle se retrouve dans la régularisation des charges du locataire, et pourtant peu de propriétaires savent comment elle est calculée ni pourquoi elle diffère d'une commune à l'autre : la taxe d'enlèvement des ordures ménagères, ou TEOM, finance la collecte et le traitement des déchets. Voici qui la paie, sur quelle base, quelles sont les exonérations réelles, et ce que le bailleur peut en récupérer sur son locataire.

TEOM ou REOM : deux financements qui ne se cumulent pas

Les communes ou leurs groupements (intercommunalités) choisissent entre deux régimes pour financer le service des déchets. La TEOM est une taxe, payée avec la taxe foncière. La REOM (redevance d'enlèvement des ordures ménagères) est une redevance pour service rendu, facturée par la collectivité à l'occupant du logement. Les deux ne se cumulent pas, sauf cas particulier. Une redevance spéciale existe par ailleurs pour les déchets non ménagers, comme ceux des commerces ou des usines. Pour savoir lequel s'applique chez vous, la mairie ou le guide de collecte de l'intercommunalité vous renseigne.

Qui paie la TEOM

La TEOM est due par le propriétaire, ou l'usufruitier, d'un bien soumis à la taxe foncière sur les propriétés bâties, y compris lorsque cette taxe foncière est temporairement exonérée, par exemple pour une construction neuve. Le propriétaire la paie même si le logement est loué ; il peut en revanche la récupérer sur son locataire. Un propriétaire qui n'occupe son logement que pour de courts séjours la paie aussi. Elle ne dépend donc pas de l'usage réel du service : un logement vide la supporte tout autant, sauf exonération.

Comment la TEOM est calculée

La base est la moitié de la valeur locative cadastrale du bien, la même base que la taxe foncière, revalorisée chaque année. Le montant est égal à cette base multipliée par le taux voté par la collectivité. S'y ajoutent des frais de gestion de la fiscalité locale perçus par l'État (de l'ordre de 8 % du montant selon la brochure « Impôts locaux » de la DGFiP). Ces frais de gestion sont à connaître : ils expliquent un écart entre la TEOM récupérable sur le locataire et le montant figurant sur l'avis.

Le taux est voté chaque année, en général avant le 15 avril de l'année d'imposition. La délibération qui institue la TEOM doit, elle, être prise avant le 15 octobre de l'année précédant l'imposition. Une collectivité peut appliquer des taux différents selon les zones de ramassage (article 1636 B undecies du Code général des impôts) : deux communes voisines, voire deux quartiers d'une même commune, peuvent donc payer des taux distincts. La TEOM est enfin payée en même temps que la taxe foncière, et l'avis arrive au dernier trimestre de l'année. Pour comprendre la hausse globale de l'avis, voir notre guide sur le calcul de la taxe foncière 2026.

La part incitative

La commune ou l'intercommunalité peut ajouter à la TEOM une part incitative (article 1522 bis du Code général des impôts), calculée selon la quantité de déchets produits — volume, poids ou nombre d'enlèvements — ou selon leur nature. Ses tarifs sont fixés chaque année par délibération et s'ajoutent à une part fixe. Dans ce cas, un ménage qui trie davantage et sort moins souvent son bac paie moins.

Les exonérations : moins larges qu'on ne le croit

Deux situations ouvrent une exonération de plein droit : la propriété exonérée de façon permanente de taxe foncière sur les propriétés bâties, et la propriété située dans une zone où le service de collecte n'est pas assuré. La collectivité peut toutefois décider, par délibération, d'appliquer la TEOM même dans une zone non desservie.

Un piège fréquent : les exonérations de taxe foncière accordées aux personnes âgées ou modestes, ainsi qu'aux bénéficiaires de l'Aspa, de l'Asi ou de l'AAH, ne s'appliquent pas à la TEOM. Un retraité exonéré de taxe foncière peut donc recevoir un avis où ne reste que la TEOM.

Le logement loué et vide : une réduction possible

Le bailleur dont le logement est destiné à la location et reste inoccupé peut demander une réduction de TEOM. Trois conditions cumulatives : la vacance doit être indépendante de sa volonté, elle doit dépasser trois mois, et elle doit concerner la totalité du bâtiment ou une partie louable séparément. La réclamation, accompagnée des justificatifs, se dépose auprès du service des impôts avant le 31 décembre de l'année suivant celle de la vacance. Cette démarche rejoint celle du dégrèvement de taxe foncière en cas de vacance, détaillée dans notre article sur le dégrèvement de taxe foncière pour logement vide.

Ce que le bailleur peut récupérer sur le locataire

La TEOM fait partie des charges récupérables : l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989 et le décret du 26 août 1987 (n° 87-713) rangent la taxe d'enlèvement des ordures ménagères parmi les impositions que le bailleur peut réclamer au locataire, sur justificatifs. Deux limites pratiques :

• le bailleur récupère la taxe, hors frais de gestion : ceux-ci restent à sa charge ;
• le locataire ne doit sa part que pour la période d'occupation : en cas d'arrivée ou de départ en cours d'année, la somme est calculée au prorata de la durée du bail.

La récupération passe par la régularisation annuelle des charges, avec présentation de l'avis de taxe foncière ou d'un décompte détaillé. Les règles de cette régularisation figurent dans nos guides sur les charges récupérables et sur la régularisation des charges locatives. Si votre commune applique la REOM, la redevance est en principe facturée à la personne qui habite le logement et utilise le service : vérifiez auprès de la collectivité à qui la facture est adressée.

Les points de contrôle avant de payer ou de refacturer

• Vérifiez sur l'avis de taxe foncière la ligne TEOM et le taux appliqué à votre zone.
• Pour une location, séparez dans votre décompte la TEOM de ses frais de gestion avant de la présenter au locataire.
• Pour un logement resté vide plus de trois mois, déposez votre réclamation avant le 31 décembre de l'année suivante.
• Si votre logement est situé hors de toute zone de collecte, demandez l'exonération de plein droit.

Sources

• Service-public.gouv.fr — Taxe ou redevance d'enlèvement des ordures ménagères (TEOM ou REOM), page vérifiée le 25 septembre 2026
• Code général des impôts, articles 1520 à 1526 (TEOM), article 1522 bis (part incitative) et article 1636 B undecies (taux par zones)
• Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 23, et décret n° 87-713 du 26 août 1987 (charges récupérables)
• DGFiP — Brochure pratique « Impôts locaux 2026 »

Photo : christian tokoto — Unsplash — photo d'illustration, bacs à ordures à Paris