Travailler chez soi : activité professionnelle à domicile, domiciliation de l'entreprise, bail et clause d'habitation bourgeoise — ce qui est permis et ce qui exige un accord, le guide 2026

Recevoir des clients dans une pièce de son appartement, installer un cabinet dans sa maison, ou simplement donner l'adresse de son logement comme siège de sa société : ces trois situations n'obéissent pas aux mêmes règles, et les confondre est la première source de litiges avec un bailleur ou un syndicat de copropriétaires. Ce guide distingue ce qui est libre, ce qui dépend du bail ou du règlement de copropriété, et ce qui exige une autorisation.

Trois situations à ne pas confondre

• Le télétravail d'un salarié, sans clientèle ni marchandises. Selon le rapport du 119^e Congrès des notaires, le locataire peut télétravailler sans l'accord du bailleur à condition de ne pas créer de nuisance, de ne pas recevoir de clientèle et de ne pas stocker de marchandises. Pour choisir le logement adapté, voir notre guide télétravail et choix du logement.
• L'exercice d'une activité professionnelle à domicile : réception de clientèle, matériel spécialisé, éventuellement des livraisons. C'est la situation la plus encadrée.
• La domiciliation de l'entreprise : utiliser l'adresse du logement comme siège, sans activité réelle sur place. Service-public la distingue expressément de l'activité à domicile, qui suppose une activité réelle, comme recevoir des clients ou installer du matériel.

Première condition : la résidence principale

Selon Service-public, l'entrepreneur individuel ne peut exercer son activité à domicile que dans une partie de sa résidence principale, et doit vérifier que son bail et, le cas échéant, le règlement de copropriété autorisent une activité professionnelle. Si vous êtes entrepreneur individuel, retenez aussi que la résidence principale est insaisissable de plein droit : voir notre guide sur l'insaisissabilité.

Locataire : le bail d'abord

• Le locataire doit user paisiblement des lieux selon leur destination contractuelle (article 7 de la loi du 6 juillet 1989). Si le bail ne mentionne rien ou interdit l'activité, il doit demander l'accord du bailleur.
• Une autorisation est aussi nécessaire pour les travaux d'aménagement, par exemple l'installation d'équipements spécialisés pour un cabinet médical.
• Selon Service-public, installer une activité professionnelle sans l'accord du bailleur peut être un motif de résiliation du bail.
• Un bail peut viser expressément un usage mixte (habitation et professionnel) : l'article 2 de la loi du 6 juillet 1989 l'inclut dans son champ lorsque le local constitue la résidence principale du locataire. Un bail exclusivement professionnel relève d'un autre régime.

Copropriétaire ou locataire en copropriété : le règlement

Le règlement de copropriété fixe la destination de l'immeuble (article 8 de la loi du 10 juillet 1965) et chaque copropriétaire use librement de ses parties privatives sans porter atteinte aux droits des autres ni à la destination de l'immeuble (article 9). Le point décisif est la clause d'habitation bourgeoise, qui existe sous deux formes selon notaires.fr :

• La clause ordinaire (ou simple) : une profession libérale, y compris un cabinet médical, est tolérée sous réserve des nuisances (flux de patients, bruit). Les activités commerciales et artisanales restent exclues. La Cour de cassation (3^e chambre civile, 8 juillet 1980) a admis cette tolérance.
• La clause exclusive (ou absolue) : toute activité professionnelle est interdite, y compris libérale. Selon Service-public, une clause exclusivement résidentielle ne peut être modifiée qu'à l'unanimité des copropriétaires.

Si le règlement est silencieux, Service-public indique qu'il faut obtenir l'autorisation expresse et écrite des copropriétaires, et qu'aucune plaque professionnelle ne doit être posée à l'entrée de l'immeuble avant cet accord. Le rapport du Congrès des notaires précise, à l'inverse, qu'un simple bureau ou une domiciliation sans activité ne constitue pas un changement de destination : sans nuisance, le télétravail ne peut fonder un recours du syndicat. Pour lire votre règlement, voir notre guide sur le règlement de copropriété.

Changement d'usage : la règle de la commune

Hors zones tendues, l'exercice d'une activité professionnelle dans son logement est généralement possible sans autorisation de changement d'usage, mais le conseil municipal ou l'EPCI peut exiger une autorisation préalable en cas de graves difficultés d'accès au logement : il faut donc vérifier la règle locale. Dans les communes soumises à autorisation (article L631-7-1 du code de la construction et de l'habitation), il faut en principe une autorisation de la mairie, qui est personnelle : au départ de l'occupant, le local redevient à usage d'habitation. Service-public cite deux dérogations, sans autorisation :

• à l'étage (L631-7-3) : si l'activité n'implique ni réception de clientèle ou de marchandises, ni salarié ;
• au rez-de-chaussée (L631-7-4) : si elle ne cause ni nuisance, ni danger, ni dommage à l'immeuble ou aux voisins, si seuls les occupants du logement y travaillent (pas de salarié), la réception de clientèle et de marchandises étant permise.

Après un changement d'usage, le propriétaire d'un local commercial ou professionnel doit déposer la déclaration n° 6660-REV auprès du service des impôts des entreprises dans les 90 jours. Le mécanisme est détaillé dans notre guide sur le changement d'usage.

Domicilier sa société chez soi : 5 ans maximum

Selon Service-public, pour une société (la page ne concerne ni les micro-entrepreneurs ni les entrepreneurs individuels) :

• seul le représentant légal peut domicilier la société à son adresse personnelle, pas les associés, et le choix se fait à la création ;
• la durée ne doit pas excéder 5 ans (article L123-11-1 du code de commerce) ;
• le dirigeant doit être propriétaire ou locataire du logement, qui doit être sa résidence principale, et vérifier que ni le bail, ni le règlement de copropriété, ni les règles d'urbanisme ne l'interdisent ;
• le locataire informe son bailleur, le copropriétaire le syndicat des copropriétaires, par lettre recommandée avec accusé de réception ;
• l'adresse est déclarée à l'immatriculation, en ligne, via le guichet des formalités des entreprises ; un changement de siège suppose une modification des statuts puis une publication.

Le dirigeant peut demander que son adresse personnelle ne soit pas visible au registre du commerce et des sociétés, une possibilité ouverte depuis le 25 août 2025 (articles R123-54-1 et R123-54-2). Autre voie : une domiciliation commerciale chez un prestataire titulaire d'un agrément préfectoral, avec un contrat d'au moins 3 mois (articles R123-167 à R123-171).

Assurance : vérifier la couverture

L'assurance habitation doit couvrir l'activité exercée et le matériel, y compris celui fourni par un employeur : le rapport du Congrès des notaires note que la couverture est souvent acquise sans surcoût, mais qu'il est prudent de le vérifier auprès de l'assureur.

Check-list avant de s'installer

1. Est-ce votre résidence principale ?
2. Que dit le bail (usage, autorisation de l'activité) ? Sinon, demandez l'accord écrit du bailleur.
3. Que dit le règlement de copropriété : clause ordinaire, exclusive, ou silence ?
4. La commune impose-t-elle une autorisation de changement d'usage ?
5. Pour une société : la domiciliation est-elle notifiée au bailleur ou au syndicat, et limitée à 5 ans ?
6. Votre assurance habitation couvre-t-elle l'activité ?

Chaque situation dépend du bail, du règlement et de la commune : en cas de doute, un notaire ou l'ADIL de votre département peut analyser vos documents.

Sources

• Service-public.fr, « Exercice d'une activité professionnelle à domicile » : entreprendre.service-public.gouv.fr ; « Domiciliation d'une entreprise » : entreprendre.service-public.gouv.fr.
• Notaires.fr, « Achat d'appartement avec clause d'habitation bourgeoise : puis-je installer mon cabinet médical ? » : notaires.fr.
• 119^e Congrès des notaires de France (2023), « Le télétravail dans son logement » : rapport-congresdesnotaires.fr.
• Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (articles 2 et 7) ; loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 (articles 8 et 9) ; code de commerce (articles L123-11-1, R123-54-1, R123-54-2, R123-167 à R123-171) ; code de la construction et de l'habitation (articles L631-7-1, L631-7-3, L631-7-4).