Indemnité d'occupation : ce que doit payer l'indivisaire ou l'ex-époux qui reste seul dans le logement — article 815-9, valeur locative, abattements et prescription de cinq ans, le guide 2026

Un logement détenu à plusieurs — entre héritiers, entre anciens conjoints, entre frères et sœurs — n'est pas toujours occupé par tous. Quand l'un des indivisaires y vit seul, les autres peuvent lui réclamer une indemnité d'occupation : une somme due à l'indivision, qui compense le fait qu'il est seul à profiter du bien. Elle se calcule sur la valeur locative, se discute, se réduit par des abattements et se prescrit par cinq ans. Voici les règles, les montants et les pièges.

Le principe : l'article 815-9 du Code civil

Selon l'article 815-9, alinéa 2, du Code civil, « l'indivisaire qui use ou jouit privativement de la chose indivise est, sauf convention contraire, redevable d'une indemnité ». Deux points structurent le régime :

• l'indemnité est due à l'indivision, pas à chaque indivisaire individuellement : elle s'ajoute à l'actif à partager et se répartit selon les droits de chacun au moment du partage ;
• elle court en principe jusqu'au partage ou jusqu'au départ effectif de l'occupant. Le plus souvent, elle part de la date du décès (pour une succession) ou du jugement de divorce définitif (pour des ex-époux).

Cette règle s'applique à toute indivision, qu'elle soit successorale, post-communautaire (après un divorce) ou conventionnelle, par exemple entre deux acheteurs non mariés (voir notre guide de l'achat en couple).

Qui doit l'indemnité ? « User ou jouir privativement »

L'occupant qui habite le bien n'est pas le seul concerné. Les décisions citées par les praticiens retiennent la notion de jouissance privative dès que les autres indivisaires ne peuvent, en droit ou en fait, utiliser le bien :

• l'indivisaire qui loue le bien et garde les loyers ;
• celui qui refuse de remettre les clés et en interdit l'accès, même s'il n'y habite pas : Cass. 1re civ., 31 mars 2016, n° 15-10.748 ;
• d'après la Cour de cassation (1re civ., 8 juillet 2009, n° 07-19.465), la jouissance privative est caractérisée lorsque les autres indivisaires sont dans l'impossibilité, en droit ou en fait, d'user du bien.

À l'inverse, aucune indemnité n'est due lorsque l'usage exclusif ne porte pas atteinte aux droits des autres (Cass. 1re civ., 5 novembre 2014, n° 13-11.304). Et les indivisaires peuvent toujours convenir autrement par écrit : c'est le sens de « sauf convention contraire ».

Comment l'indemnité se calcule

La base est la valeur locative du bien : le loyer qu'il rapporterait s'il était loué aux conditions du marché. Les indivisaires peuvent fixer librement le montant, la date de départ et la durée. À défaut d'accord, le juge tranche, et il applique des abattements. Voici les fourchettes relevées par un cabinet d'avocats spécialisé ; elles sont indicatives, ce ne sont pas des barèmes légaux :

• précarité de l'occupation : environ 10 à 30 %, quand l'occupant est exposé à devoir partir (vente, partage) ;
• nature, situation et état du bien : jusqu'à 25 % ;
• enfants hébergés habituellement : 10 à 20 % selon leur nombre, leur âge et le mode de garde.

Exemple chiffré

Un logement indivis, d'une valeur locative de 1 200 € par mois, occupé seul pendant 18 mois par l'un des trois héritiers (parts égales). Sans abattement, l'indemnité serait de 1 200 × 18 = 21 600 €. Avec un abattement de précarité de 20 % retenu pour l'illustration, elle tombe à 960 € par mois, soit 17 280 € pour l'indivision. Cette somme s'ajoute à l'actif : l'occupant en récupère un tiers au partage (5 760 €), sa charge réelle est donc de 11 520 €, au profit des deux autres héritiers. Ces chiffres sont des hypothèses de calcul, pas une décision de justice.

Divorce : pendant la procédure et après

Pendant la procédure, le juge peut attribuer à l'un des époux la jouissance du logement en précisant que celle-ci est gratuite ou onéreuse (article 255 du Code civil) : un accord sur une indemnité d'occupation peut alors être constaté. Une fois le divorce définitif, le bien commun devient indivis : l'ex-époux qui reste dans les lieux doit l'indemnité de l'article 815-9 jusqu'au partage, sauf convention contraire. Si l'un des deux veut sortir sans vendre, l'autre peut racheter sa part ; le calcul de la soulte est détaillé dans notre guide du rachat de soulte.

La prescription de cinq ans

L'article 815-10, alinéa 3, prévoit qu'aucune recherche relative aux fruits et revenus de l'indivision n'est recevable plus de cinq ans après qu'ils ont été perçus ou auraient pu l'être. La Cour de cassation applique ce délai à l'indemnité d'occupation (assemblée plénière, 10 juin 2005, n° 03-18.922). En pratique, on ne peut réclamer que les cinq années précédant la demande, sauf interruption ou suspension.

• Le délai est interrompu par une demande en justice (assignation, conclusions) ou par la reconnaissance de la dette par l'occupant, par exemple dans un procès-verbal de difficultés dressé par le notaire. Un nouveau délai de cinq ans court alors ;
• en cas de divorce : l'ex-époux qui agit plus de cinq ans après que le jugement est devenu définitif n'obtient une indemnité que pour les cinq années précédant sa demande (1re civ., 15 mai 2008). Exemple : divorce définitif le 20 avril 2007, assignation le 25 juillet 2012 : l'indemnité ne porte que sur la période du 25 juillet 2007 au 25 juillet 2012.

Que faire concrètement

1. Fixer les règles par écrit : une convention d'indivision ou d'occupation précise le montant, la date de départ, les charges et la durée. Si l'occupation est gratuite, c'est un accord explicite qu'il faut formaliser (voir notre point sur le prêt à usage) ;
2. Réclamer sans attendre : un courrier recommandé n'interrompt pas la prescription à lui seul ; seules la demande en justice ou la reconnaissance de dette le font. Faites-le acter par le notaire chargé du partage ;
3. Répartir les charges : les frais d'occupation (charges de copropriété, entretien courant) pèsent sur l'occupant ; les dépenses de conservation (taxe foncière, assurance) incombent à l'indivision ;
4. Sortir de l'indivision : l'indemnité cesse au partage ou à la vente. Les voies (partage amiable, vente aux deux tiers, licitation) sont détaillées dans notre guide de la sortie d'indivision.

Cet article est une information générale, pas un conseil juridique : pour un dossier précis, un notaire ou un avocat fixera la valeur locative et les abattements applicables.

Sources

• Code civil, articles 815-9 et 815-10 (textes tels que cités par Documentissime) : documentissime.fr, « Prescription de l'indemnité d'occupation » (assemblée plénière du 10 juin 2005 ; 1re civ., 15 mai 2008).
• Cabinet Picovschi, « Indivision : comment se calcule l'indemnité d'occupation ? » (valeur locative, abattements, décisions des 8 juillet 2009, 5 novembre 2014 et 31 mars 2016) : avocats-picovschi.com.
• Code civil, article 255 (mesures provisoires, jouissance du logement).
• Photo : Tierra Mallorca (@tierramallorca) / Unsplash.